[광장] 새 정부의 주택공급 공약에 대한 기대와 제언

윤석열 대통령 당선인이 부동산 규제완화를 공약함에 따라 시장에 일부 우려는 있지만 다주택자 등 중심으로 환영의 목소리가 많다. 물론 부동산 관련 법률 개정을 위해서는 국회 여소야대 국면을 돌파해야 하는 과제는 있다. 가장 시급한 과제인 주택 공급 관련 공약을 살펴보자.

공약 실천에 앞서 우선적으로 검토해야 할 일은 3기 신도시 자체 물량을 늘리는 것이다. 신도시급 공급 규모는 약 35만호 수준이다. 도시계획에 설정된 공원녹지비율과 자족용지를 축소하여 주택용지로 전환하고 용적률을 상향하면 총 50만호 정도로 늘릴 수 있다. 가장 쉽고 빠른 방법이다. 현 정부에도 수차 건의했지만 받아들여지지 않았다. 설사 입주시기가 6개월이나 1년이 늦어진다고 하더라도 이보다 더 효과적인 방법은 없다.

새 정부는 전국에 총 250만호를 공급할 예정이다. 임기 5년으로 보면 연간 50만호이다. 우리나라는 연 평균 40만호 정도의 물량이면 충분하다. 문재인 정부와 달리 공급 계획을 취임 초기부터 추진한다는 점에서 긍정적이다. 물론 진행 과정이 순조로울지는 과제다. 성과를 내기 위해 초기부터 서두를 필요가 있다. 재건축 분야에선 역세권의 민간 재건축 용적률을 300%에서 500%로 상향한다. 추가되는 용적률의 절반은 역세권 첫 집으로 공공분양(반값) 한다. 또한 준공 후 30년 이상 경과 된 아파트의 정밀안전진단을 면제할 전망이다. 재건축의 가장 큰 걸림돌인 재건축초과이익환수제와 분양가상한제도 완화할 것으로 보인다. 재건축 단지에 기대감이 커질 수밖에 없다.

안전진단은 현 정부 초기인 2018년 3월부터 기준이 대폭 강화됐다. 구조안전성의 비율을 20%에서 50%로 높이는 바람에 사실상 통과가 쉽지 않게 됐다. 안전진단을 어렵게 하면 사업 자체를 시작도 못하는 상황이라 바람직하지 않다. 2018년 전 수준으로 환원하는 것이 합리적이다. 재건축초과이익환수제의 경우 필자는 폐지를 주장했는데, 이유는 공급이 제때 이루어지지 않아 가격이 상승할 수 있다는 점이었다. 당시 우려가 현실이 되며 재건축 사업은 사실상 답보 상태에 머물렀다. 폐지가 어렵다면 1주택자에 대한 예외 조항이라도 만들어야 한다. 그들은 어디까지나 실수요자이지 투자자가 아니기 때문이다. 낡은 아파트를 하나 가지고 있는데 새로 짓는다고 개발이익을 환수해야 할 명분도 약하다. 또한 계속 논란이 되는 분양가상한제도 검토가 필요하다.

재건축 규제 완화는 기대감 등으로 초기에 가격이 상승할 여지가 크다. 하지만 불가피한 측면은 일정부분 감수해야 한다. 규제를 강화했어도 가격은 올랐다. 차라리 사업 진행을 빨리하여 공급물량을 확대하는 편이 시장안정 측면에서 낫다.

1기 신도시 5곳에 10만호를 추가 공급하는 방안도 있다. 1기 신도시도 준공 30년 전후다 보니 어떤 식으로든 부활을 고민할 때다. 리모델링과 재건축의 사업성을 비교하여 진행하겠지만, 용적률 상향이 큰 폭으로 진행된다면 당연히 재건축으로 몰릴 수밖에 없다. 사업을 활성화하면 총 40만호까지 늘리는 건 어렵지 않다. 특히 1기 신도시는 모두 GTX와 연결성이 뛰어나다. 수도권의 주택난 해결에 충분히 일조할 수 있다.

부동산 가격 상승은 공급부족, 유동성 증가, 저금리 기조에 기인한 바 크다. 이것은 세계적인 집값 상승의 공통 원인이다. 무엇보다 수급 불균형 문제가 해결돼야 하므로 위에서 언급한 공급 정책의 순조로운 진행이 절실하다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수