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[글로벌 포커스] '거품경영 끝판왕' 헝다, 中 부동산 경제의 민낯

최종수정 2021.09.28 13:16 기사입력 2021.09.28 11:56

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1998년 中정부 주택 배분정책 포기…헝다그룹 부동산 붐 타고 고속성장
부동산, 中 GDP 최대 30% 차지해…부동산 경기침체는 곧 中 경기 타격
日 니혼게이자이 中침체 가능성 경고 "中 부동산 거품, 과거 日보다 심각"

[글로벌 포커스] '거품경영 끝판왕' 헝다, 中 부동산 경제의 민낯
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[아시아경제 박병희 기자] "나는 진심으로 그 마을을 떠나고 싶었다."


중국 헝다그룹의 쉬자인 회장은 2018년 한 연설에서 이같이 말했다. 그 마을은 1958년 자신이 태어난 허난성의 고향 마을이었다. 어린 시절 그는 지독하게 가난했다. 아버지는 창고 노동자였고 어머니는 쉬 회장을 낳고 8개월 만에 세상을 등졌다. "학교 다닐 때 내가 먹을 수 있는 것은 고구마와 찐 빵 뿐이었다."

가난이 싫었던 쉬 회장은 30대 초반 중국 개혁·개방의 상징인 선전으로 가 중국 부동산 붐을 타고 중국 최고 부자가 됐다. 그가 1997년 세운 헝다그룹은 설립 20년도 안 된 2016년 중국에서 가장 많은 매출을 올리는 부동산 기업으로 고속성장했다. 하지만 은행에서 빌린 돈으로 집을 지어주는 쉬 회장의 무리한 사업 방식은 부메랑이 돼 헝다그룹을 최악의 유동성 위기로 몰아넣었다. 부채로 일으킨 중국 경제의 치부를 드러내는 것 아니냐는 우려로 확산되면서 세계 금융시장은 요동치고 있다.


中 부동산 정책과 함께 성장한 헝다

1992년 서른넷의 청년 쉬자인은 선전으로 향했다. 덩사오핑의 남순강화 직후였다. 덩샤오핑은 그해 1월18일부터 한 달여간 우한, 선전, 주하이, 상하이 등을 시찰하고 개혁·개방 정책의 중요성을 강조한 담화를 잇달아 발표했다. 1989년 톈안먼 사태로 주춤했던 중국 개혁·개방 정책에 다시 발동이 걸렸다. 그 해 국유기업 중간관리직 직원 중 창업에 뛰어든 숫자가 10만명이 넘었다. 쉬자인도 다니던 직장을 관두고 선전에서 자신의 운명을 시험해 보기로 했다. 선전은 덩샤오핑이 주석 시절이던 1980년 중국의 1호 경제개혁 특구로 지정한 곳이었다.


쉬자인은 1997년 부동산 개발업체 헝다그룹을 세웠다. 이듬해 중국 정부 주택 정책 변화로 부동산시장은 전례없는 호기를 맞는다. 중국 정부는 1998년 하반기부터 정부가 주택을 공급하던 기존 배분 정책을 포기하고 주택을 시장 논리에 맡기기 시작했다. 개인의 주택 구입이 늘었고 은행은 주택자금 대출을 늘리기 위해 경쟁했다. 땅값은 치솟았고 부동산 개발은 확실한 수익을 보장해 줬다. 은행 차입도 문제될 게 없었다. 주택을 지어 팔면 차입금을 갚고도 막대한 이익이 남았다. 1998년은 중국 부동산시장이 급성장하기 시작한 원년으로 평가된다. 헝다그룹은 이 같은 중국의 부동산 경기 붐을 타고 고속성장했다.

쉬 회장이 헝다그룹을 설립할 당시 중국의 도시 인구 비율은 3분의 1에 불과했다. 하지만 이후 도시 인구는 4억8000만명 늘어 현재 중국 인구의 3분의 2가 도시에 살고 있다.


부동산, 中 부의 70% 이상

부동산 투자는 확실한 수익이 보장됐기에 헝다그룹처럼 차입을 통한 투자가 횡행했다. 중국 경제에서 부동산 부문이 차지하는 비중은 갈수록 커졌고 그만큼 거품도 부풀었다.


부동산은 중국 국내총생산(GDP)의 최소 15%, 최대 30%를 차지하는 것으로 추산된다. 중국 고용시장에서 건설과 부동산 부문이 차지하는 비중은 2002년 8%였으나 2013년 18%로 높아졌고 이후 2018년까지 18%를 유지하다 2019년 16%로 다소 줄었다.


무엇보다 부동산은 중국 부의 70% 이상을 차지한다. 골드만삭스에 따르면 2019년 기준으로 도시 거주자의 약 90%가 주택을 보유하고 있으며 주택시장 가치는 52조달러에 달한다. 26조달러인 미국 주택시장의 두 배다.


미국에서는 주택시장보다 채권(44조달러)과 주식(34조달러)시장 규모가 더 크다. 하지만 중국에서는 주택시장 규모가 압도적이다. 채권과 주식시장 규모는 각각 12조달러, 8조달러에 불과하다.

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부동산이 중국 부, GDP, 고용 등에서 절대적인 비중을 차지하고 있어 부동산 경기 침체는 곧 중국 경기 전반에 큰 타격을 미친다. 전문가들은 헝다그룹의 채무불이행(디폴트)이 리먼브러더스 사태와 같이 글로벌 금융위기로 확산되지는 않겠지만 중국 경제에 심각한 타격을 줄 것이라고 보고 있다.


이는 중국 정부가 헝다그룹 위기에 별다른 대응을 하지 않으면서도 헝다그룹 위기가 부동산시장이나 경제 전반으로 확산되는 것을 막기 위해 물밑 작업을 하고 있는 이유다.


中도 '잃어버린 00년' 오나

일본 니혼게이자이는 27일 중국의 현재 부동산시장 거품이 1980년대 일본 부동산 호황에 따른 거품 경제 수준을 넘어선다며 중국 경제 침체 가능성을 경고했다.


일본은 1960년대 10%대 경제성장률을 달성했고 1970년대와 1980년대에도 4~5%대 성장률을 유지하며 세계 2위 경제대국으로 올라섰다. 하지만 1990년대 초 거품 경제가 무너지면서 이후 현재까지 성장이 없는 '잃어버린 30년'을 겪고 있다.

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현재 중국의 부동산 거품은 과거 일본보다 심각하다는 것이 니혼게이자이의 분석이다. 실제 선전의 아파트 가격은 중국 직장인 평균 연봉의 57배에 달한다. 베이징의 아파트 가격도 55배다. 일본 거품 경제의 끝물이었던 1990년 도쿄의 아파트 가격은 평균 연봉의 18배였다. 현재 중국의 GDP 대비 민간 부채 비율은 220%로 일본 거품 경제 직후의 218%보다 높다. 전체 대출에서 부동산이 차지하는 비율 27%도 일본 거품 경제 시기의 21~22%보다 높다.


1989년 말 기준으로 일본 닛케이225 지수는 10년간 5.9배 올랐다. 하지만 중국 상하이종합지수의 지난 10년간 상승률은 1.5배에 그친다. 투자금이 부동산에 집중되면서 주가 상승률이 상대적으로 부진했다.


중국 금융 전문가인 간 리 미국 텍사스 A&M대학 경제학 교수는 "중국에서는 주택을 주식이나 해외 자산보다 안전한 자산으로 생각하기 때문에 투기 수요가 계속 늘었다"고 말했다.


'80억달러 배당' 쉬자인의 앞날은

전문가들은 중국 정부가 구조조정을 통해 헝다그룹을 3~4개로 쪼개거나 국유화할 가능성이 높다고 보고 있다. 문어발식 경영으로 엄청난 부를 쌓은 쉬 회장은 이미 시진핑 중국 국가주석의 눈 밖에 난 것으로 보인다. 쉬 회장이 재산을 증식한 방식은 최근 함께 잘 살자는 '공동부유'를 강조하는 정부의 기조에 어긋난다.

쉬자인 헝다그룹 회장   [사진 제공= AFP연합뉴스]

쉬자인 헝다그룹 회장 [사진 제공= AFP연합뉴스]

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미국 경제 주간지 포브스는 쉬 회장의 재산을 115억달러로 추산하며 이 중 80억달러가 현금 배당에 의한 것이라고 지난 23일 보도했다. 헝다그룹은 2009년 홍콩 증권거래소에 상장한 뒤 2016년을 제외하고 매년 배당을 했다. 쉬 회장은 헝다그룹 지분 77%를 보유하고 있다. 헝다의 현금배당은 곧 쉬 회장의 재산 증식으로 이어질 수밖에 없다. 배당이 지속되는 동안 헝다그룹의 부채는 꾸준히 증가했다. 상장이 이뤄진 2009년 77억달러였던 부채가 2020년 3020억달러로 늘었다. 기업은 계속 부실해지는데 쉬 회장은 계속 배당을 늘려 개인 부를 증식한 셈이다.


현재 중국 전역에서 헝다그룹에 내 돈을 돌려달라는 개인 투자자, 소비자들의 시위가 이어지고 있다. 블룸버그는 헝다그룹과 주택 매매 계약을 했지만 완공이 되지 않아 기다리고 있는 주택 구매자가 약 150만명이라고 전했다. 이들의 손실을 보상하기 위해 중국 정부가 쉬 회장의 개인 재산을 겨냥할 가능성도 높아 보인다.


박병희 기자 nut@asiae.co.kr

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