"낡은 주택규제, 주거 트렌드 역행…시장 왜곡에 자산격차 확대"

건설산업硏·부동산개발協
"정부 규제, 주거 트렌드 역행"
"도심상업지역·준주거지역
복합용도 이용·고밀 개발해야"

광화문 인근 오피스텔 밀집지역 <사진=연합뉴스>

아파트값 급등과 규제 강화의 반사효과로 오피스텔 등 대안주거시장이 과열 양상을 띠고 있는 가운데 정부의 낡고 과도한 주택규제가 주택시장 왜곡을 부추기고 있다는 주장이 제기됐다. 코로나19로 인해 주거양상이 변화하고 있음에도 제도적 환경은 오히려 메가트렌드에 역행하고 있다는 이유에서다. 이에 따라 주택 규제 완화와 함께 달라진 시대환경에 맞는 제도의 업데이트가 긴급하다는 지적이 나온다.

15일 한국건설산업연구원과 한국부동산개발협회가 ‘포스트 코로나 시대, 수요자 맞춤형 대안주거의 역할과 미래’를 주제로 서울 중구 프레스센터에서 공동개최한 세미나에서 주택 전문가들은 경직된 주택 제도가 빚어내고 있는 주택시장 왜곡을 한 목소리로 비판했다.

이태희 건산연 부연구위원은 "사람들은 점차 더 많은 도심 주거용 공간 공급을 원하고 있는데, 시대에 맞지 않는 제도와 중첩된 규제가 오히려 주택공급을 막고 있다"고 꼬집었다.

1~2인가구가 증가하면서 도심 선호현상이 강화되고 있는 것은 전세계적인 추세다. 코로나19 영향으로 잠시 주춤했지만, 백신 보급 이후 도심의 청년화(Youthification)는 더 거세질 것으로 예상된다. 코로나19는 주택시장의 메가트렌드 변화를 가속화했다. 재택근무의 일상화 속에서 여러 지역을 돌아다니며 ‘한달 살이’를 즐기는 수요가 생겨났다. 동시에 오프라인 상가는 급격히 쇠퇴하면서 비주거 수요는 급감했다. 이처럼 업무·소비공간이 변화하고, 기존의 ‘주택’에서 담아내지 못하는 다양한 유형의 대안주거 수요가 급증하고 있지만 정부 정책은 이와 반대로 가고 있는 지적이다.

대표적 사례로는 오피스텔이 꼽혔다. 오피스와 주거 기능 융합된 오피스텔이 주목받고 있으나, 건축법상 오피스텔에는 발코니를 설치할 수 없게 돼 있다. 아파트나 오피스텔이나 실질적 이용은 동일하나, 건축법에 기반한 구조관점에서 분류돼 다른 규제를 적용받고 있는 것이다. 이 부연구위원은 "보건 및 안전 관점에서 접근해야 하는 발코니 설치를 금지하면서 안전한 공간 조성을 저해하고 있다"고 설명했다.

주택시장의 수요와 정부의 규제도 180도 엇갈리고 있다. 용도지역제(토지이용을 규제·유도하는 수단)는 복합용도 이용과 고밀 개발을 저해하고 있으며 시대착오적 도심 내 비주거용 공급 유도가 여전하다. 도심 내 주거수요는 늘고 상업시설에 대한 수요는 급감하고 있는데 서울시는 상업지역 내 주거용 기본 용적률을 여전히 제한(400%)하고 있다. 연면적 30% 이상의 비주거용 의무비율도 두고 있다.

허윤경 건산연 연구위원은 "과도한 토지이용 규제와 공급 억제는 도시의 쾌적성을 유지한다"면서도 "공급을 어렵게 해 부동산의 희소성을 높이고 기존 부동산 가격을 높이는 역할을 한다"고 지적했다. 그는 "최근 유럽에서는 강력한 토지이용 규제를 세대 간·계층 간 자산 격차 확대의 원인 중 하나로 꼽고 있는데, 현재 우리 상황도 크게 다르지 않다"고 덧붙였다. 허 연구위원은 "도심의 상업지역과 준주거지역에 대해서는 용도 혼합의 자율성을 보장하고 고밀 개발해야 한다"고 말했다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr