조합원 자격제한 강화에 시장 혼란…소급적용 우려도

투기차단 불구 영세조합원 매매 막히는 등 피해 우려

[아시아경제 김혜민 기자] 정부와 서울시가 재개발·재건축 사업의 조합원 지위 취득 시점을 앞당기기로 하면서 시장의 혼란이 커지고 있다. 언제, 어떤 정비구역에 적용되는지에 대한 구체적 설명이 나오질 않아서다. 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 조합설립인가 이후로 일률적으로 적용되는지에 대한 문제가 대표적인 논란거리다.

11일 국토부와 서울시에 따르면 해당 규제는 일종의 부칙처럼 활용될 전망이다. 현행 조합원 자격제한 시점을 기본으로 따르되, 필요에 따라 앞당길 수 있도록 하겠다는 얘기다.

서울시 관계자는 "일률적으로 조합원 자격제한 시점이 앞당겨지는 것은 아니다. 투기가 감지되면 그 전에라도 조합원 지위취득을 제한할 수 있다는 의미"라고 설명했다. 현행 도시 및 주거환경정비법을 보면 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 원칙적으로 제한되고 있다. 이 시점 이후 주택을 매입하면 새 아파트에 대한 조합원 분양권을 받을 수 없다.

하지만 법이 통과되면 조합원 분양권을 받지 못하는 시점이 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 조합설립인가 이후 특정 시점으로 앞당겨질 수 있다. 시는 이상거래가 감지되고 집값 상승과열이 예상되는 곳에 이를 적용하겠다는 방침이다. 여기에는 법 개정 전 안전진단을 통과했지만 조합설립 인가가 나지 않은 재건축 단지도 해당된다. 강남구 은마아파트, 양천구 목동신시가지 6단지, 여의도 시범아파트 등 총 46곳이 여기에 해당된다.

쉽게 말해, 이들 단지는 현재 조합이 설립되지 않았지만 이상거래가 감지되면 서울시장은 조합원 지위취득 제한 시점을 앞당겨 별도로 고시할 수 있다. 다만 해당 시점을 과거, 즉 예전 이상거래 시점으로 정하진 않을 것으로 보인다. 법 개정 이후 거래부터 적용된다는 것으로, 고시일을 과거로 지정해 이전 거래를 소급하진 않는다는 얘기다. 이 관계자는 "과거 이상거래가 많았던 시점을 양도제한 기준일로 정하는건 불가능할 것으로 보인다"고 말했다.

조합원 자격제한 시점을 앞당길 수 있도록 하려는 것은 투기를 방지하기 위한 취지다. 서울시는 "투기 행위로 실수요자들의 거래가 제약되고 재산권에 문제가 생기는 것을 방지하기 위한 차원"이라고 설명했다.

하지만 인위적으로 거래를 막는 것은 추가 분담 능력이 없어 불가피하게 집을 팔려고 하는 영세 조합원들의 매맷길이 막히는 등 선의의 피해자가 나올 수도 있다는 지적이 나온다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "가수요가 차단되는 효과는 있겠지만 규제 전인 예비안전진단 진행과정에서 수요가 몰려 가격이 급등하는 현상이 발생할 수도 있다"고 말했다.

일률적 적용을 막기 위해 시·도지사가 시점을 정하도록 했지만, 이 자체가 불확실성을 키운다는 지적도 있다. 서울시 관계자는 "서울시내 전체로 정할 수도, 지역으로 정할 수도, 특정 정비구역에만 조합원 자격제한 시점을 앞당길 수 있다"며 "시장이 정책적 판단을 해야하는 부분"이라고 말했다. 결국 정확한 기준을 설정하지 않으면, 시장이 작위적으로 시점을 정한다는 형평성 논란이 불거질수도 있다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr