만기도래 오피스·호텔·리조트 투자 '시한폭탄'

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[아시아경제 박소연 기자] 코로나19 확산으로 오피스, 호텔·리조트 등 해외 부동산 펀드 수익률 악화가 우려되는 가운데 올해 조단위 부동산 펀드 만기가 도래한다. 만기연장 등 조정이 필요하다는 전문가들의 경고가 잇따르고 있다.

13일 금융감독원 해외 부동산 펀드 현황 자료에 따르면 올해 만기가 도래하는 해외부동산 펀드 규모는 약 2조8000억원으로 집계됐다. 이는 국내 기관 및 개인들의 해외 부동산 펀드 총 투자액 51조4000억원 중 5.5% 수준이다.

이후 만기도래 금액은 2022년 4조3000억원(8.4%), 2023년 7조8000억원(15.1%), 2024년 8조4000억원(16.4%) 규모로 조사됐다. 2025년 이후 만기도래 금액은 약 26조8000억원(52.1%)이다.

문제는 투자금액의 대부분이 코로나19에 취약한 오피스빌딩, 호텔·리조트, 복합단지·리테일 등에 몰려 있다는 점이다.

전체 투자금액을 비중별로 나눠보면 오피스빌딩이 27조4000억원(53.2%)으로 가장 많고, 호텔 리조트가 5조5000억원(10.7%), 복합단지 리테일이 3조7000억원(7.1%) 수준으로 조사됐다.

금융투자업계 한 고위관계자는 "코로나19로 인해 오피스는 물론 호텔, 리조트, 리테일 분야 투자 손실이 엄청날 것"이라며 "만기 연장 등이 가능하지만 일정 부분은 손실로 털어낼 수밖에 없다"이라고 경고했다.

투자형태는 펀드가 직접 부동산을 보유해 운영하는 방식으로 펀드기간 중에는 임대료 수익을 수취하고 만기시 매각을 통해 차익을 실현하는 방식인 임대형이 21조원(40.7%)으로 가장 많은 것으로 집계됐다.

이어 펀드 기간 중 이자수익을 수취하고 대출채권 만기시 원금상환을 받는 구조인 대출형에 총 17조8000억원(34.7%)규모의 투자금이 집행됐다.

대출형 투자 중에서는 중·후순위 비중이 10조8000억원(60.3%)으로 크고, 일부 펀드에서는 이자 연체나 유예 신청이 나타나고 있는 것으로 금융당국은 파악하고 있다.

금융감독원 관계자는 "일부 펀드에서 임대료나 이자 연체 등이 발생하거나 매각 여건 악화로 만기를 연장하는 등 코로나19로 인한 부정적인 영향이 나타나고 있다"며 "경기 회복이 지연될수록 펀드 수익성이 하락하고 엑시트 리스크가 현실화할 가능성이 크다"고 말했다. 덧붙여 "특히 대출형 펀드는 중·후순위 비중이 커 신용위험 우려도 있다"고 경고했다.

투자 지역은 미국이 21조7000억원(42.1%)으로 가장 많고, 유럽 14조1000억원(27.4%), 아시아 3조4000억원(6.7%) 수준으로 나타났다.

한편 글로벌 부동산회사인 콜리어스 인터내셔널(CI) 보고서에 따르면 뉴욕 부동산 시장 공실률은 코로나19의 영향으로 9개월 연속 상승했다. 맨해튼 오피스 시장 공실률은 지난 2월 15.5%로 이는 지난 2004년 이후 가장 높은 수치다. 코로나19가 본격 확산되기 전인 지난해 2월 공실률(9.9%) 보다는 약 5.6%포인트(p) 높다.

일본 도쿄 도심 5구의 오피스 평균 공실률도 지난 1월 기준 4.82%로 집계됐다. 1년 전 같은 기간과 비교할 때 약 3.29%p 높아진 수치다. 서울 도심의 오피스 공실률은 조사 기관마다 차이가 있지만 대략 10% 내외로 집계되고 있다.

박소연 기자 muse@asiae.co.kr