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[탁류청론] 양도세 완화로 매매시장 정상화 유도해야

최종수정 2020.10.22 13:08 기사입력 2020.10.22 12:23

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권대중 명지대 부동산대학원 교수

권대중 명지대 부동산대학원 교수



[아시아경제 ] '신규 분양 물량은 공급 절벽' '매매시장은 다주택자 진퇴양난' '전세시장은 매물 부족으로 임차인 갈 곳 잃어'. 최근 부동산시장의 상황이다.


정부는 6ㆍ17대책과 7ㆍ10대책으로 다주택자와 법인에 대한 세금을 늘리는 한편, 주택임대 사업자에 대한 혜택을 폐지했다. 지난 7월30일부터 시행된 분양가상한제는 신규주택 공급을 막고있다. 이후 임대차3법(전ㆍ월세상한제, 계약갱신청구권제, 전ㆍ월세신고제)과 부동산 조세3법(취득세 관련 지방세법, 양도소득세 관련 소득세법, 종합부동산세 관련 종합부동산세법) 개정안이 국회 통과 후 일부 시행되면서 전세 품귀현상이 가속화되고 있다.

주택 매매와 전ㆍ월세가격이 상승하는 원인은 정부의 부동산시장 규제 때문으로 파악된다. 특히 가장 큰 원인은 지난 6월 말 기준 160만7000가구에 달하는 등록임대주택이다. 임대주택으로 등록을 하면 임대 기간 내 주택을 매도할 수 없어 매매시장에 매물로 나오지 못하면서 매매가격은 물론 전세 수요가 매매 수요로 넘어가지 못해 전ㆍ월세가격이 상승하는 원인으로 작용하고 있다. 또 계약갱신청구권 행사에 따른 매물 부족과 재건축 입주권 2년 실거주 의무화 등 강화된 규제가 전ㆍ월세시장에서 매물 품귀현상을 만들어 가격을 상승시키고 있다. 특히 전ㆍ월세시장에서 계약갱신청구권 행사로 인해 임차인이 거주하는 집은 매매도 어렵게 됐다. 정부는 당초 집주인이 실거주 의사를 밝힐 경우 계약갱신청구권을 거절할 수 있도록 했지만 매매로 임대인이 바뀔 땐 계약 만료일로부터 6개월 전에 등기이전이 이뤄지고 집주인이 실거주 계획이 있어야 한다고 정했다. 이에 따라 사실상 임차인이 거주하는 매물은 시장에 나오지 못하게 됐다. 또 소득은 한정돼 있는데 세금이 많이 올라갈 것이라는 불안감으로 전세 매물을 대거 회수해 반전세나 월세로 돌리고 있는 것도 한몫하고 있다.


이러한 현상은 언제까지 지속될 것인가. 정부는 2024년 이후 3기 신도시를 비롯해 수도권에 공급된 127만가구가 본격적으로 입주를 시작할 것이라고 한다. 여기에 8년 등록임대주택들이 기간 만료로 매매시장에 나오게 되면 그때는 주택시장이 안정화되겠지만 그전까지는 매매시장은 물론 전ㆍ월세시장도 해법이 없어 가격 상승 압력은 계속될 것이다. 부동산114가 제시한 서울지역 아파트 입주 물량은 연말까지 4만2456가구이며, 내년에는 2만2977가구, 2022년에는 1만3419가구로 반 토막이 난다고 한다. 여기에 재개발ㆍ재건축 사업 등으로 멸실되는 가구수가 입주 물량보다 많다. 스마트 튜브연구소 자료에 의하면 서울의 멸실주택 수는 2017년 4만7534가구에서 2018년 4만2414가구, 2019년 3만7675가구로 입주 물량보다 멸실주택이 많아 임대 수요가 늘어난다는 것을 알 수 있다. 그러니 입주 물량은 수요보다 턱없이 부족해 주택가격 상승은 물론 전ㆍ월세가격 상승 원인으로 작용하고 있다. 정부의 노력으로 분양 물량이 많아진다 해도 당장 입주 물량이 부족하면 전ㆍ월세시장 안정에는 소용이 없다. 입주 물량이 부족하면 가격은 오르기 때문이다. 따라서 정부는 등록임대주택의 일반 매각을 유도해야 한다. 임대 기간이 반만 지나면 매각할 수 있다고 하지만 세제 혜택은 기간을 채우는 것이 유리하기 때문에 소유자들은 매각하지 않을 것이다. 따라서 당장 시장을 안정화시키기 위해서는 양도세를 중과하기보다는 오히려 일시적으로 완화해 매매할 수 있도록 퇴로를 열어주고 매매시장이 정상화되도록 해야 한다. 그래야만 전세 수요가 매매 수요로 넘어가 전세 수요는 감소하고 임대 물량은 증가해 시장이 안정화될 것이다. 규제가 능사는 아니다.


권대중 명지대 부동산대학원 교수



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