노·도·강·금·관·구 '서울 중저가 재건축'이 뛴다

부동산 규제·경기 위축 겹쳐
서울아파트값 8주째 하락에도
9억 이하 재건축은 품귀현상

[아시아경제 임온유 기자] 서울 외곽의 중저가 재건축 아파트 몸값이 빠르게 뛰고 있다. 부동산 규제 강화에 실물 경기 위축까지 겹치며 서울 아파트값이 8주 연속 하락했지만 노ㆍ도ㆍ강(노원ㆍ도봉ㆍ강북구), 금ㆍ관ㆍ구(금천ㆍ관악ㆍ구로구) 내 투자가치가 높은 9억원 이하 재건축 아파트는 품귀현상을 빚고 있다.

27일 부동산 업계에 따르면 서울 금천구 시흥동 무지개 아파트 53㎡는 지난해 11월만 해도 5억1300만원(최고가 기준)에 실거래가 이뤄졌지만 현재 시세는 6억2000만원 안팎까지 뛰었다. 그나마 마지막 거래는 지난해 12월의 5억4000만원이었으며 현재는 매물이 거의 없는 상태다. 인근 A공인 관계자는 "인근 시흥사거리에 신안산선이 들어서게 되면서 그마저도 거래 가능한 매물이 53㎡는 두 개밖에 없다"면서 "67ㆍ84㎡는 매물이 없어 사실상 거래가 끊겼는데 시세가 지난해 12ㆍ16 대책 전보다 2억원은 오른 것 같다"고 전했다.

이 아파트값이 이처럼 뛴 것은 재건축 기대감 때문이다. 1980년 준공돼 지은 지 40년이나 된 이 아파트가 최근 재건축을 위한 서울시 건축심의를 통과하면서 투자자가 몰리고 있다는 것이다. 건축심의안에 따르면 기존 639가구 규모인 무지개아파트는 재건축을 통해 최고 35층, 993가구의 새 아파트로 탈바꿈할 예정이다.

최근 강남구 대치동 은마아파트 등 20억원을 넘나드는 강남권 재건축 단지들이 고전하는 것과 대비되는 대목이다. 5월 3주 서울 아파트값이 8주 연속 내림세인 가운데 이 중심에 강남구ㆍ송파구ㆍ서초구 재건축 단지가 있다. 12ㆍ16 대책으로 15억원 이상 아파트 대출이 막힌 데다 실물 경기가 침체된 결과다. 반면 9억원 이하 중저가 아파트가 밀집해 규제에서 자유로운 노ㆍ도ㆍ강, 금ㆍ관ㆍ구는 상승세를 이어가고 있다. 특히 입지가 우수하고 향후 신축 아파트로 변신할 재건축 아파트에 대한 투자가 활성화하는 추세다.

무지개 아파트 외에도 1986년에 지어진 구로구 구로동 주공아파트(1ㆍ2차)의 시세 역시 가파르게 상승 중이다. 지난해 11월 7억2500만원에 거래된 1차 83㎡의 경우 올 2월 8억7200만원에 매매됐다. 석 달 새 1억5000만원 안팎 급등한 가격이다. 구로차량기지 이전 등 호재와 맞물리면서 현재 시세는 8억9000만~9억원에 형성돼 있는 것으로 전해졌다. 이 단지는 3월 구로구청에 재건축 정비구역지정 제안서를 제출한 상태다.

노후 주공아파트가 밀집한 노원구 상계동 일대에서도 사업 추진 속도가 비교적 빠른 5단지 몸값이 가파르게 오르고 있다. 지난해 11월 5억원에 거래된 31㎡는 올 2월 5억5000만원에 팔렸다. 지난달 1층 매물이 이보다 낮은 5억3000만원에 거래되긴 했지만 현재 시세는 5억5000만원 수준을 유지하고 있다. 상계주공5단지 재건축 추진준비위원회는 조만간 정비구역 지정과 관련한 주민 설명회를 개최할 계획이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "강남권ㆍ한강변의 재건축 단지의 경우 가격 부담이 큰 데다 자금조달계획서ㆍ대출규제 강화로 문턱도 높아진 반면 외곽지역 재건축 단지는 가격부담이 덜하고 비교적 규제가 약해 키맞추기 현상이 일어나고 있다"고 분석했다. 다만 "동의서 징구 속도 등 불확실성이 큰 만큼 재건축 조합 설립 이전 초기 진입은 장기적 관점에서 접근해야 한다"고 조언했다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr