[실전재테크] 급등한 공시가격…보유세 한푼이라도 줄이려면?

고가주택 늘며 '종부세=부자세' 공식깨져
보유세 내려고 마이너스 통장 만들기도
부부간 증여시 세금 부담 축소
매매하려면 늦어도 다음달까지 해야 이득

[아시아경제 문제원 기자] 보유세 부과기준일인 '6월1일'이 코앞으로 다가오면서 고가주택 소유자들의 세금 걱정이 커지고 있다. 올해 전국 공동주택 공시가격이 전년 대비 큰 폭으로 올라 재산세와 종합부동산세 부담이 크게 높아질 것으로 예상되기 때문이다. 최근 주택가격이 급격히 상승하면서 공시가격 현실화율(시세 반영률)이 70% 수준으로 높아진 만큼 강남권은 물론 비강남권 1주택자들도 대거 종부세 납부대상에 포함된다. 집주인들은 많게는 수천만원에 달하는 세금 부담을 한푼이라도 줄이기 위해 절세 방법을 찾는 등 분주한 분위기다.

◆공시가격 껑충, 보유세 부담 만만찮네= 지난달 29일 국토교통부가 확정 고시한 올해 공동주택 공시가격은 전국 평균 5.98%, 서울은 14.73% 올랐다. 고가주택의 보유세 부담도 더 커졌다. 9억원 이상 주택의 상승률이 21.12%로, 시세가 높을수록 공시가격 변동률도 큰 것으로 나타났다. 특히 30억원 이상 초고가 주택은 전년 대비 27.40%나 뛰면서 현실화율이 80%에 근접했다.

부동산 업계가 공시가격에 집중하는 이유는 재산세와 종부세 부과의 기준이 되는 가격이기 때문이다. 종부세는 부속토지를 포함한 주택의 가격이 6억원이 넘을 때 초과분에 대해 과세한다. 1세대 1주택자일 경우 공제금액은 9억원이다. 2005년 시행 당시만 해도 소수의 부자들만 내는 세금이란 이미지가 강했지만 최근 서울 아파트 중위가격이 9억원을 넘는 등 집값이 가파르게 오르면서 납부대상이 크게 늘었다.

올해 서울 마포구 마포래미안푸르지오 84.89㎡(이하 전용면적)를 가진 집주인은 보유세로 약 330만원을 내야한다. 지난해에 비해 약 98만원 정도 늘어난 금액이다. 강남구 은마아파트 84.43㎡와 래미안대치팰리스 84.97㎡ 두채를 보유하고 있는 집주인은 보유세가 무려 6144만원이다. 일정한 소득없이 주택만 보유하고 있다면 부담스러운 금액이다. 보유세 부과기준일을 앞두고 강남권에서 급매물이나 증여 열풍이 부는 것도 이 때문이다. 업계 관계자는 "서울에 1~2주택을 가진 사람 중 소득이 높지 않은 사람은 마이너스 통장까지 만들어 세금을 낸다"고 말했다.

◆소유분산으로 세금 줄여볼까= 종부세를 낮추기 위해 가장 먼저 고려해볼 수 있는 방법은 부부간 증여다. 종부세는 인별 과세이기 때문에 9억원이 넘는 1주택을 단독명의로 보유할 경우 종부세를 내야한다. 하지만 이를 부부 공동명의로 분산하면 1인당 6억원, 부부합산 기준 공시가격 12억원의 주택까지 종부세를 안내도 된다. 자녀와 달리 부부의 경우 10년 동안 6억원까지 증여세를 내지 않아도 되기 때문에 증여에 따른 부담도 적다.

다만 증여액이 6억원을 훌쩍 넘어 증여세 부담이 크거나, 주택을 장기간 보유해 종부세 세액공제 혜택이 크다면 부부간 증여가 무조건 유리한 것은 아니다. 이 경우엔 자녀에 대한 부담부증여가 해법이 될 수 있다. 시중은행 관계자는 "강남3구의 다주택자들은 실제 부담부증여를 많이 고려한다"며 "세금부담을 낮추면서 향후 시세차익까지 누릴 수 있기 때문"이라고 말했다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 서울의 집합건물 증여신청은 총 1648건으로 전달에 비해 57.1% 늘었다.

전세를 낀 상태에서 아파트를 부담부증여하게 되면 전세보증금 부분에는 양도소득세, 나머지 부분에는 증여세가 부과되므로 과세표준이 분산돼 전체 세액이 줄어드는 효과가 있다. 또 증여를 하면 자녀의 취득가액을 높일 수 있어 추후 자녀가 다시 매도할 때 내야하는 양도세를 낮추는 기능도 한다. 어차피 상속할 재산이라면 부담부증여를 택해 상속세와 같은 불필요한 세금을 내지 않을 수 있다. 시중은행의 일선 세무 상담사는 "자녀들이 월급 모아서 강남 집을 살 수 없다는 것을 알기 때문에 강남 부자들은 이 기회에 자녀에게 집을 마련해주고 싶어 한다"고 말했다.

◆매도하려면 서둘러라= 제3자 매매를 고려한다면 다음달 1일 이전에 소유권을 이전해 보유세를 회피하는 것이 최선이다. 최근 몇달 사이 서울 곳곳에서 시세보다 수억원 낮은 가격에 이상거래가 이뤄지는 것도 절세 목적의 급매물이라는 것이 일선 공인중개사무소들의 설명이다. 내년에도 보유세 부담이 크게 늘어날 가능성이 높은 것을 고려하면 늦어도 다음달 30일 전에 매도해 10년 이상 보유한 주택을 양도할 때 받을 수 있는 양도세 중과 배제 혜택을 누리는 것이 좋다. 오는 7월부터는 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔면 세율이 10~20%포인트 중과되고 장기보유특별공제도 받기 힘들다.

다주택자들은 적어도 향후 몇년간 높아진 종부세 부담에 시달릴 것으로 보인다. 4ㆍ15 총선에서 압승한 더불어민주당이 지금보다 세율을 0.1∼0.8%포인트 더 올리는 내용의 종부세법 개정안을 강하게 밀어붙이고 있기 때문이다. 지금까진 공시가격이 급등해도 보유세가 전년도 총세액의 200%로 제한돼 부담이 비교적 덜했지만 법이 통과되면 내년부턴 상한선이 300%로 늘어난다.

민주당은 당초 20대 국회에서 법을 통과시켜 올해부터 개정안을 적용시킬 예정이었으나 야당인 미래통합당의 반대로 사실상 내년 적용을 기약할 수밖에 없게 됐다. 다만 1주택자나 소득이 적은 고령의 은퇴자들에 대한 종부세는 하향 조정될 가능성이 제기되고 있다. 실제 민주당 내부에서도 실수요자에 대한 세부담은 낮추는 방향으로 가야 한다는 기류가 강한 것으로 알려졌다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr