'토지공개념 개헌' 등판…강남 불패신화 흔들리나

與 총선 승리로 부동산 정책기조 유지
토지공개념 개헌 불거지면서 강남 혼란
코로나에 정부규제까지…하락세 가속

[아시아경제 문제원 기자] "토지공개념까지 거론할 정도면 정부가 집값에 모든걸 건 게 아니겠느냐."(서울 서초동 A공인 관계자) "당분간 시장이 정부를 이기긴 힘들 것 같다."(모 건설단체 회장)

부동산 시장의 '강남 불패신화'가 흔들리고 있다. 문재인 정부의 강력한 부동산 규제정책에 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 확산으로 인한 경기침체까지 겹치면서 강남 집값 하락세가 가팔라지는 추세이기 때문이다. 특히 이번 총선에서 압승을 거둔 여당을 중심으로 개헌을 통한 '토지공개념' 도입 가능성까지 거론되는 분위기다. 시장에서 강남 부동산 시장이 전례 없는 정부 정책에 맞닥뜨릴 수 있다는 전망이 나온다.

4일 부동산 업계에 따르면 최근 부동산 시장의 흐름을 보면 곳곳에서 주택경기 침체의 경고등이 켜지고 있다. 지난해 집값 상승을 견인했던 강남권 재건축 추진 단지들에서 고점 대비 수억원 떨어진 급매물이 속출하고 있다. 강남권 재건축 대장주로 꼽히는 대치동 은마아파트 84.43㎡(이하 전용면적)는 지난달 6일 19억5000만원에 거래되며 지난해 10월 이후 처음으로 19억원대로 떨어졌다. 지난해 12월 이 매물의 가격이 23억원을 훌쩍 넘었던 것을 고려하면 한달에 1억원 정도 떨어진 셈이다.

송파구 잠실주공5단지와 강남구 개포주공1단지 등 다른 강남권 재건축 추진 단지들도 상황은 비슷하다. 부동산114에 따르면 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)의 아파트값은 지난달 0.63% 하락하며, 2012년 11월 이후 8년 만에 월간 최대 하락폭을 기록했다. 정부 공인 시세 조사기관인 한국감정원의 조사에선 이미 지난 2월부터 강남구 아파트값이 마이너스(-)로 돌아섰다.

더 우려스러운 것은 거래량 위축이다. 서울부동산정보광장의 잠정 집계 결과 강남구 아파트 매매거래량은 지난해 12월 377건에서 지난달 60건으로 크게 줄었다. 서초구는 같은 기간 309건에서 33건으로, 송파구는 468건에서 48건으로 감소했다.

이처럼 강남 주택시장이 얼어붙은 것은 지난해 12ㆍ16 부동산 대책으로 고가주택에 대한 대출규제가 크게 강화된 상황에서 코로나19로 실물경기가 위축된게 직접적 원인이다. 과거 사스(SARSㆍ중증급성호흡기증후군)나 메르스(MERSㆍ중동호흡기증후군) 등의 감염병이 확산했을 때도 서울 아파트값은 상승했던 것과 전혀 다른 상황이다. 이미 대부분 시장 전문가들도 한목소리로 '집값의 대세 하락'을 점치고 있다.

특히 최근 강남 자산가들을 중심으로 탈(脫) 부동산 분위기가 나타나고 있다는 점은 주목된다. 참여정부 수준을 뛰어넘는 역대급 고강도 시장 억제책에 자산가들이 보유 부동산을 처분하려는 움직임을 보이고 있다는 것이 현장 관계자들의 전언이다. 이미 문재인정부 출범 이후 지난 3년간 정부는 분양가상한제와 재건축초과이익환수제, 공시가격 인상, 보유세 강화, 대출규제 등 강남권을 겨냥한 규제책을 부활시킨 것을 넘어, 21대 총선 이후 여권 인사들이 앞다퉈 토지공개념 도입을 위한 개헌 필요성을 제기하고 있는 상황이다.

토지공개념은 '토지의 공공성을 위해 필요한 경우 특별한 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있다'는 의미로, 만약 현실화한다면 부동산에 대한 경제적 관점이 180도 달라질 수밖에 없다. 실제로 이인영 더불어민주당 원내대표는 지난 2일 본지 인터뷰에서 "부동산을 재산 증식의 수단으로 삼지 않고 주거와 복지 차원에서 접근할 필요가 있다"며 토재공개념 논의에 불을 붙였다. 이후 송영길 의원, 청와대 비서관 출신 이용선 국회의원 당선인 등 여권 인사들도 최근 토지공개념 도입을 위한 개헌안 논의 필요성을 제기하고 나섰다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 "토지공개념이 자리를 잡고 재건축초과이익환수제 등이 더욱 강력하게 시행된다면 돈이 있는 사람들이 강남 주택을 사는 수요가 줄어들 수밖에 없다"며 "토지공개념에 대한 구체적인 논의가 이뤄지지 않았지만 거론되는 것 자체로 강남권 주택시장이 심리적으로 위축될 수 있다"고 분석했다.

다만 장기적으로는 강남을 비롯한 서울 집값이 다시 반등할 수밖에 없다는 의견도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "토지공개념이 실현된다면 개발이익 환수 등 굉장한 규제가 들어갈 것이기 때문에 부동산 시장의 타격이 심할 것"이라면서도 "서울 강남 부동산은 수요가 워낙 높아 장기적으로는 가격이 상승할 것이라고 생각한다"고 말했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr