'핀셋규제' 효과 제한적…'풍선효과' 어디로 옮겨가나

'풍선효과' 확산에 2·20 부동산 대책 발표
총선 앞둔 만큼 수위 조율한 듯…'보완' 수준
'넥스트 수용성' 찾는 움직임 벌써부터 분주

[아시아경제 문제원 기자] 정부가 경기 남부 5개 지역을 조정대상지역으로 신규 지정하고, 이 지역에 대한 대출규제를 더욱 강화하는 부동산 대책을 내놨지만, 효과가 장기적으로 지속되기 힘들 것이란 분석이 나온다. 대책이 특정 지역의 '풍선효과'만 규제하는데 그친 만큼, 총선 이후 보완대책이 나올 가능성이 높다는 지적이다.

23일 국토교통부 등에 따르면 정부는 '2·20 부동산 대책'을 통해 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 신규 편입시켰다. 아울러 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 기존 60%에서 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과 주택은 30%만 적용되도록 규제가 강화됐다.

하지만 업계의 반응은 냉담하다. 이번 규제로 일부 단기투자 수요는 주춤할 것으로 보이지만, 또 다른 비규제지역으로 풍선효과가 옮겨갈 가능성이 크기 때문이다. 양지영 R&C연구소 소장은 "시장 반응에 즉각 대응하는 수준의 정책, 집값이 오르는 지역에 대한 두더기 잡기식의 규제는 단기적인 집값 안정화에는 도움이 될 수는 있지만 장기적으로 집값을 안정화시키기는 어렵다"고 설명했다.

정부가 코 앞으로 다가온 총선을 의식해 규제 수위를 조율한 것이란 의견도 제기된다. 앞서 일각에선 수원 팔달구와 용인 수지구 등의 경우 조정대상지역으로 지정된 이후에도 가격 상승이 컸던 만큼 투기과열지구로 격상될 수 있다는 분석이 나오기도 했다. 하지만 이번 정책에서 수원 팔달구, 광교지구, 용인 수지·기흥구 등에 대한 투기과열지구 추가 지정은 없었다. 때문에 시장에선 규제의 강도가 그렇게 높지 않다는 평가가 다수 나왔다.

국토부는 이번 대책을 준비하면서 총선은 전혀 고려하지 않았다는 입장이다. 김흥진 국토부 주택정책관은 "(기존) 조정대상지역을 투기과열지구로 상향시키는 것도 고려는 했다"며 "하지만 경기 남부에 9억원 초과 주택이 많지 않다는 판단에, 조정대상지역을 넓히는 것으로 방향을 잡았다"고 말했다.

즉, 해당 지역들은 9억원 초과 주택이 많지 않기 때문에 9억원 초과 주택에 대한 LTV가 20%로 크게 강화되는 투기과열지구로 격상할 필요성을 느끼지 못했다는 것이다. 국토부는 조정대상지역을 유지하되, 9억원 이하 중저가 주택을 집중적으로 규제할 수 있도록 기존 LTV 기준을 10% 강화적용한 것으로 해석된다.

시장에선 벌써부터 수·용·성을 이을 지역을 찾는 움직임이 분주하다. '김·부·검(김포·부천·검단)', '안·시·성(안양·시흥·화성)', '오·동·평(오산·동탄·평택)' 등과 같은 신조어가 나오는 이유다. 이들 지역은 규제의 강도가 비교적 약한데다 교통·개발 등의 호재가 있어 풍선효과가 옮겨가기 좋다는 분석이다.

정부가 이번 대책을 통해 추가 공급대책이 마땅치 않다는 것을 드러낸 것도 시장 안정에 부정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 국토부 관계자는 브리핑에서 추가 공급대책을 묻는 질문에 "지난번에 가로주택정비사업을 비롯한 도심 내 공급방안을 발표한 적이 있다"며 "발표한 내용들이 어떻게 공급이 될 수 있는지에 대한 부분을 현재 준비하고 있다"고만 답했다.

총선이 끝난 뒤, 정부가 또다시 가격이 급등하는 지역에 대한 핀셋규제를 내놓을 것이란 분석이 지배적이다. 국토부도 "주택가격이 급등하는 지역을 중심으로 맞춤형 대응을 한다는 것이 정부의 기본적인 정책기조"라며 핀셋규제에 집중하겠다는 의지를 다시 한번 드러냈다.

업계 관계자는 "정부가 시장의 유동성이나 공급부족 문제 등을 등한시한 채 특정 지역에 대한 핀셋규제만 내놓을 경우 또다른 풍선효과가 계속 생길 수밖에 없다"며 "중장기 주택정책에 대한 고민이 필요한 때"라고 말했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr