[임대주택, 그 안의 삶①] 있으나 마나 한 퇴거 기준…해외는 '3진 아웃'

공공주택 특별법, 계약해지·재계약 거절 사유 명시하고 있지만
'중대한 하자' 등으로 애매하게 표현…현실적 적용 불가능해
미국은 공공임대주택에 전과자 거주 불가
호주는 3진아웃, 영국은 '임대차 헌정' 만들어

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 김현정 기자] 국내 공공임대주택에서 이웃을 향한 위협행위들이 반복되는 가장 큰 이유 중 하나는 '퇴거' 기준이 제대로 정립돼 있지 않기 때문이다. 심각한 갈등을 일으키는 임차인에 대해서도 사업자는 일방적으로 계약을 해지하거나 재계약을 거절하기 어렵다. 주거취약계층을 위해 정부가 나서서 살 곳을 마련해준 만큼 다수의 주거안정성에 대해서도 책임있게 관리해줄 필요가 있지만, 가해자로 지목된 임차인의 인권문제 역시 의식하지 않을 수 없는 실정이다.

공공임대주택의 공급자인 국토교통부 산하의 한국토지주택공사(LH)와 서울시 산하 서울주택도시공사(SH공사) 등은 유사한 내용의 자체 퇴거기준을 마련해두고 있다. 현행 기준은 ▲소득ㆍ자산기준이 초과하거나 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 임대받은 경우 ▲불법양도 전대, 임대차계약기간이 시작된 날부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우 ▲월 임대료를 3개월 이상 연속 연체한 경우 ▲주택 및 그 부대시설을 임대인의 동의를 받지 않고 개축ㆍ증축한 경우 ▲고의로 파손 또는 멸실한 경우 ▲임대차계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 ▲다른 공공임대주택에 당첨돼 입주하는 경우 등이다. 이웃의 생명을 위협하는 수준의 심각한 범죄행위는 포함되지 않는다.

관련법은 어떨까. 공공주택 특별법(제49조 3)에서는 계약 해지 또는 재계약 거절 사유를 명시하고 있다. 대부분 앞서 LH와 SH가 정한 퇴거 기준과 흡사하지만 1항4호에는 '제49조 2에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우' 계약 해지나 재계약 거절이 가능하다고 적었다. 2항에서는 '공공임대주택에 거주 중인 임차인은 시장ㆍ군수 또는 구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다'고 명시했다.

문제는 법에서 말하는 '임대차계약서상의 의무'와 '거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자'를 판단할 기준이나 상황의 정도를 명확히 하고 있지 않다는 것이다. 관련 내용을 따라가보면 각각이 준용한 '제49조 2'에는 표준임대차계약서에 공공주택사업자 및 임차인의 권리ㆍ의무에 관한 사항을 명시하라고만 돼 있을 뿐 그 내용은 없으며 '대통령령' 역시 어떤 것이 중대한 하자인지에 대해 알려주지 않는다.

반면 해외에서는 비교적 명확하게 기준을 마련해 현장에서 참고토록 하고 있다. 미국은 정부가 공급하는 공공임대주택에는 마약사범을 비롯해 범죄 이력이 있는 전과자는 입주가 아예 불가능하다. 호주에서는 갈등을 빈번히 일으키면 사업자가 판단해 퇴거시키는 '삼진아웃(Three strike out)' 제도를 도입했으며 영국은 중앙정부가 표본 모델을 제공해 각 단지에서 사례를 구체화한 '임차인 헌장'을 둔다. 이에 대해 진미윤 LH 토지주택연구원 박사는 "국내에서도 관련법을 통해 임차인의 중대한 하자와 의무 등을 구체화할 필요가 있다"면서 "혹은 표준임대차 계약서상에 내용을 명확히 적시해 반사회적, 범법 행위에 대해 대처할 수 있도록 해야 한다"고 강조했다.

다만 일각에서는 거주민 대부분이 사회적 약자인 주거취약계층인 만큼 더욱 세심한 인권보호가 필요하다는 주장도 나온다. 실제로 4월 '안인득 사건' 발발 이후 정치권에서 임차인이 다른 임차인에게 중대한 피해를 주면 사업자가 계약 해제할 수 있도록 하는 내용의 공공주택 특별법 개정안을 발의한 바 있는데, 국가인권위원회는 이달 초 이에 대해 "주거권 침해 우려가 있다"면서 최대한 신중히 최후 수단으로 사용돼야 한다는 의견을 밝혔다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr