분양가 상한제 언급 일주일, "문의전화 뚝…조합선 변호사 자문·분양방식 재검토"(종합)

[아시아경제 김유리 기자, 이춘희 기자] 정부가 '민간택지 분양가 상한제' 카드를 본격적으로 언급한 지 일주일이 지나면서 서울 강남권 부동산 시장에 조금씩 변화가 감지되고 있다. 지난 주말 시장 분위기는 한정된 매물 속 대체로 조용한 모습이었으나 일부 단지에선 발 빠르게 호가를 내린 매도 움직임이 포착됐다. 수요자들은 관망세로 돌아섰다. 분양가상한제의 직접적인 타깃이 된 재건축 조합은 혼돈에 빠졌다. 이미 이주를 끝내고 분양 시기를 조율 중인 단지들의 경우 기준 강화로 분양가 상한제에 해당될 경우 위헌 소송도 불사한다는 분위기였다.

지난 13일 둘러본 강남권 재건축 부동산 시장 분위기에서 공통적인 점은 수요가 확실히 '지켜보자' 분위기로 선회했다는 점이다. 주말이었으나 공인중개업소엔 매물을 확인하러 오는 방문자가 드물었고 전화 역시 조용했다. 다만 공급의 분위기는 재건축 단지별로 달랐다.

아직 관리처분계획인가까지 정비사업이 진행되지 않아 분양가 상한제 확대 적용 시 직격탄을 맞게 되는 강남권 대표 재건축 은마아파트와 잠실주공5단지아파트 등은 일부 호가 조정이 발생했다. 송파구 A 공인중개소 관계자는 "보통 20억원 이상이던 잠실주공5단지 전용면적 76㎡ 매도 호가가 급매 기준 19억4000만원까지 떨어졌다"며 "현재 시세는 다소 떨어진 19억4000만~19억7000만원으로 봐야 한다"고 말했다. 은마 전용 84㎡도 호가가 20억원을 웃돌다 19억5000만원까지 내려온 것으로 확인됐다. 현재 상황에선 급락까진 아니더라도 민감한 매도인들이 이미 반응을 보이기 시작한 것이다. 분양가 상한제가 실제로 민간택지에 적용된다면 대형 폭탄이 될 것이라는 게 강남권 공인중개사들의 분석이다. 부동산114에 따르면 서울 시내 재건축ㆍ재개발 추진 단지 중 아직 관리처분인가 전 단계를 진행 중인 곳은 지난 5월 기준 재건축 109곳, 재개발 88곳 등 총 197곳이다. 송파구 B공인 관계자는 "(잠실주공5단지 등은) 실제 분양가 상한제가 시행되면 최소 2억원 가량은 가격이 떨어질 것"이라고 내다봤다.

관리처분인가를 받고 이주 후 철거를 진행 중인 재건축 단지들은 아직까진 급매물 출회되는 등의 급격한 변화는 감지되지 않았다. 하지만 이들 역시 정부 발표에 촉각을 곤두세우고 있는 상황이다. 올해 하반기 청약 시장 최대어 중 하나로 꼽히는 강동구 둔촌주공아파트 일대 공인중개사들은 대체로 '타격이 없다'고 현장 분위기를 전했다. 인근 C공인 대표는 "현재 전용 84㎡ 입주권은 14억원 정도에서 시세가 형성돼 있다"며 "조합원 세대 추첨 등 절차가 진행될 예정이라 가격이 쉽게 떨어지진 않을 것"이라고 밝혔다. D공인 대표는 "현재의 관망세는 정부가 분양가 상한제 적용 시점 변경이라는 '무리수'를 던지지는 않을 것이라는 관측에서 나오는 것 같다"며 "만약 소급 적용이 이뤄져 둔촌주공까지 분양가 상한제 대상이 된다면 조합원들은 위헌 소송도 불사한다는 분위기"라고 전했다.

현행법상 분양가 상한제는 재건축ㆍ재개발 사업의 경우 국토교통부가 상한제 적용 지역으로 지정한 후 '관리처분계획인가'를 받은 사업장이 대상이 된다. 이미 관리처분인가를 받은 둔촌주공은 관련 기준을 개정하지 않는 한 상한제 적용에서 제외된다. 하지만 최근 김현미 국토부 장관이 "주택법 시행령을 개정해 지정 요건을 바꾸는 방안을 검토하고 있다"고 언급하면서 상한제 확대 적용을 위해 대상 사업장 선정 시점을 '입주자 모집공고일'로 바꿀 가능성 역시 제기되고 있다. 이 경우 아직 일반분양을 진행하지 않은 모든 사업장이 대상이 된다.

관리처분인가를 받은 강남권 주요 단지들은 정부 발표 여부와 내용에 촉각을 세우면서 만일에 대비한 변호사 자문 검토와 함께 후분양과 관련해서도 재검토에 들어간 상황이다. 강남권 한 대형 재건축단지 조합장은 "이미 조합원 각각은 관리처분인가를 통해 확정된 조합원 분양가와 추가 부담금 등을 고려해 자금 계획을 세우고 이주까지 진행했는데 갑자기 분양가 상한제가 적용되면 개별 조합원당 많게는 억원대의 부담금을 추가로 내야 한다"며 "이는 이익이 줄어드는 것이 아니라 '재산 피해'를 받는 것"이라고 강조했다. 그는 "조합원이 추가 부담한 돈으로 일반 분양에 당첨된 일부 수요자는 최대 15억원 수준의 시세차익을 얻게 되는 것인데 이게 정부가 얘기하는 정의인지 되묻고 싶다"고 덧붙였다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr
이춘희 기자 spring@asiae.co.kr