[시론] 서울시 중장기 주택수급과 관리방향

서울시는 신축 주택을 꾸준히 공급해야 한다. 일정 규모 이상의 신규 택지 확보가 매우 어렵고 고밀화된 기성 시가지이기 때문에 재개발ㆍ재건축과 같은 정비 사업을 정상적으로 추진해야 한다. 더불어 도시재생 사업도 적극적으로 추진해야 한다. 정비 사업과 도시재생 사업은 균형감 있게 함께 추진해야 하는 과제다. 두 가지 사업 중 하나만으로는 서울시가 해결해야 하는 도시 공간 문제와 주택 문제를 해결할 수 없다.

언젠가부터 정비 사업은 안 되고 도시재생은 된다는 이분법적 현상이 확대되고 있다. 매우 우려스럽다. 정비 사업과 도시재생은 목적과 대상이 다르다. 정비 사업이 필요한 곳은 정비 사업을 하고 도시재생이 필요한 곳은 도시재생을 해야 한다. 서로 뒤바뀌면 정상적인 공간 개조를 할 수 없다. 정비 사업이 필요한 공간에 도시재생을 하면 어떻게 될까. 도시재생을 해야 하는 공간에 정비 사업을 하면 좋은 공간이 만들어질까.

공간 기능을 고도화하고 개선하는 과정에서 집 문제는 신중히 다뤄져야 한다. 집은 어떠한 형태로든 모든 사람에게 필요하다. 부족해서는 안 된다. 집이 부족하지 않다는 통계가 있지만 서울은 양적으로 여전히 집이 부족하다. 집이 충분한 지역은 지방이다. 적어도 서울은 아니다. 쓸 만한 집, 괜찮은 집, 살고 싶은 집을 기준으로 헤아려보면 서울에 집은 많이 부족하다. 경제학에서 말하는 수요 대비 재고량이 부족하다. 특히 새 아파트, 좋은 아파트는 더욱더 그렇다. 그래서 서울은 늘 집값이 불안하다. 서울 아파트 가격이 급등과 급락을 반복하는 이유다.

통계청에서 추산한 서울시의 장래 가구는 2022년 379만7000가구를 정점으로 감소한다. 2019년 379만4000가구를 기준으로 보면 향후 3년 정도 3000가구가 더 늘어난다. 서울시 주택 수급은 이러한 가구 변화 특성과 주택의 품질ㆍ성능이 떨어진 노후 주택을 고려해야 한다.

2016년 기준으로 살펴보면 서울시에는 주택이 약 4만호 부족했다. 2016년 서울시 인구는 약 980만5506명이다. 가구는 378만4705가구, 주택은 283만857호다. 주택의 구분 거처를 반영해보면 주택은 좀 더 늘어난다. 단독주택의 경우 평균적으로 거주 가구수가 3.6가구 정도이기 때문이다. 이를 적용해 산출해보면 2016년 기준으로 서울시의 주택 수는 약 372만8556호다. 일반 가구 기준으로 주택보급률이 100%가 안 된다. 일반 가구에 포함되지 않고 서울에 살고 있는 외국인 가구(약 12만8000가구)와 집단 가구(약 1817가구)를 포함해 계산해보면 2016년 서울시의 주택은 가구 기준 약 18만6000호가 부족했다. 여기에 주택 외의 거처에 살고 있는 약 16만6000가구를 제외하고 매년 멸실되는 주택 약 2만호를 합산해 추산해보면 서울시의 주택은 가구 기준으로 약 4만호가 부족했다.

2017년 기준으로 살펴보면 어떨까. 1년 동안 집을 꾸준히 공급했기 때문에 부족분이 줄어야 한다. 그러나 부족분은 늘었다. 2017년 기준으로 인구는 974만1871명, 가구는 381만3260가구이고 주택은 286만6845호, 주택 구분 거처 반영 시 372만9689호다. 일반 가구 기준으로 주택보급률이 97.8%다. 서울시 통계상으로는 96.3%다. 외국인 가구(13만3344가구), 집단 가구(2246가구), 주택 외 거처 거주 가구(19만4627가구), 연평균 멸실주택(약 2만호)을 고려해 산출해보면 약 4만4000호가 부족한 것으로 판단된다. 2016년보다 2017년에 4000호 정도가 더 부족해진 것이다.

서울에는 가구가 많다. 2022년까지 가구는 증가한다. 여기에 낡은 주택을 더해보면 사람들이 살고 싶어 하는 주택, 살 만한 주택은 더 많이 부족할 것이다. 2016년 기준으로 서울시에는 30년 이상 된 낡은 주택이 41만6145호에 이른다. 구분 거처를 반영하면 그 숫자는 약 81만3123호로 두 배에 이른다. 20년 이상 된 주택도 100만가구가 훌쩍 넘는다.

낡은 주택은 늘어가는데 사람들은 새집을 좋아한다. 좋은 주택 성능과 품질을 갖추고 누구나 살고 싶은 주거 공간을 제공하기 때문이다. 이러한 이유로 재정비를 요구하는 낡은 주택 단지가 많다. 그러나 각종 규제로 사업이 어렵다. 속도를 내지 못하면 새집을 갖고 싶어 하는 수요를 쫓아갈 수 없다. 그렇게 되면 가격 안정화는 어려워진다.

가격 안정화를 위해서는 수요와 공급이 적정 균형을 맞출 수 있도록 유도하는 시장 관리 정책이 필요하다. 정비 사업이 필요한 곳에는 정비 사업을, 도시재생이 필요한 곳에는 도시재생을 추진할 수 있는 상생 전략을 통해 공존 전략을 만들어보면 어떨까.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장

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