1분기 2만가구…서울 아파트 인허가 역대 최대 속내

한남3구역 등 대규모 재개발 잇따라 시행 인가받아

연말 임대주택 의무비율 확대, 규제 피하려 잰걸음

송파 마천4·은평 불광5구역 등 38곳 더 추가될 듯

[아시아경제 최동현 기자, 이춘희 수습기자] 올해 1분기 서울 아파트 건설 인허가 물량이 약 2만가구로 1분기 기준 역대 최대치를 기록했다. 길게는 수십년간 답보상태에 빠졌던 대규모 재개발 사업장이 올초 잇따라 사업시행인가를 획득한 영향이다. 올해 말께 시행될 것으로 보이는 임대주택 의무비율 확대 규제를 피하기 위해 최근 재개발 사업장이 속도를 내는 추세라 향후 인허가 물량은 추가 급증할 가능성이 크다.

29일 통계청에 따르면 올해 1분기 서울 아파트 건설 인허가 물량은 1만9275가구로 2007년 해당 통계 집계 이래 최대치를 기록했다. 이는 지난해 1분기 5024가구, 2007~2018년 1분기 평균치 5091가구 대비 약 4배 많은 규모다. 통계청이 공표하는 수치 외에 국토교통부 과거 자료를 통해 파악한 결과 2002년까지 거슬러 올라가도 역대 최대치다.

인허가 수치가 급증한 원인은 올초 한남3구역(5816가구), 갈현1구역(4116가구), 제기4구역(909가구) 등 대형 재개발 사업장이 잇따라 사업시행인가를 받아서다. 정비사업의 경우 사업시행인가를 받은 시점부터 인허가 통계로 잡힌다. 7만4984가구로 연간 기준 서울 아파트 인허가 물량이 최대치를 기록한 2017년에도 재건축초과이익환수제 적용을 피하기 위한 재건축 사업장의 인허가 러시가 집중된 바 있다.

용산 한남뉴타운 최대어인 한남3구역의 경우 지난 3월29일 2003년 뉴타운 지정 16년만에 사업시행인가를 얻었다. 한남3구역은 2009년 정비구역에 지정되고 2012년 조합설립인가를 획득했다. 워낙 대단지여서 주민 간 의견일치가 제대로 이뤄지지 않은 탓에 이후 사업은 별다른 진척 없이 느리게 흘러갔다. 하지만 재건축을 필두로 정비사업장 전반에 대한 규제가 강화되기 시작한 2017년 10월 당초 29층짜리 아파트를 짓겠다는 계획을 포기하고 서울시 요구에 따라 22층으로 수정, 건축심의를 통과했다. 지난해 서울 집값 급등으로 재개발에도 규제 움직임이 본격화되자 같은해 11월29일 사업시행인가 신청서를 접수했다. 이후 3차 보완서류까지 접수하는 등 깐깐한 지방자치단체 심사 문턱을 넘으면서 사업이 9부능선을 넘게됐다.

최근 사업 진척이 가장 빠른 한남3구역을 바라보는 한남뉴타운 타구역(2ㆍ4ㆍ5구역)의 시선은 부러움 그 자체다. 사업 진행이 더딘 것도 모자라 3구역보다 임대주택을 더 지어야 하는 상황에 놓일 수 있다는 이유에서다. 한남2구역 한 주민은 "서울시와 정비계획변경안을 협의중인 것으로 아는데 생각보다 오래걸려 답답하다"면서 "상반기 건축심의를 마치고 하반기 사업시행인가를 받아 놓아야 임대비율 상향 규제를 피할 수 있을 것"이라 말했다.

임대주택 확대 적용에 대한 우려는 지난해 말 서울시가 '주택공급 5대 혁신방안'을 발표하면서부터 불거졌다. 오는 2022년까지 공공주택 8만가구를 공급하기 위해 재개발ㆍ재건축 단지를 적극 활용하겠다는 방침 때문이다. 재개발 주민들의 우려는 국토부가 지난달 23일 '2019년 주거종합계획'을 발표하면서 심화됐다. 해당 계획안에 따르면 서울과 수도권 지역에서 재개발을 추진할 때 의무적으로 지어야 하는 임대주택 비율 상한이 최고 30%까지 높아진다. 해당 시행령은 올해 말께 본격 적용될 것으로 예상되는데, 일각에서는 제도 시행 전까지 사업시행인가를 받지 못한 재개발 사업장이 비율 적용 대상이 될 수 있다는 얘기가 나오고 있다. 서울시 클린업시스템에 따르면 현재 조합설립인가를 받고 사업시행인가를 앞두고 있는 재개발 사업지는 송파구 마천4구역(1383가구)과 동작구 흑석뉴타운 11구역(1457가구), 은평구 불광5구역(2332가구) 등 총 38곳이다.

다만 국토부에선 아직 임대주택 '30% 룰'을 적용받을 단지를 특정하지 않았다는 입장이다. 국토부 관계자는 "아직 어느 사업장이 상향된 비율 적용을 받을 지 정해지지 않았다"면서 "경과규정 검토와 지자체 의견조회 등을 거쳐 아마도 4분기께 시행령 개정안이 통과될 것으로 본다"고 설명했다.

전문가들은 규제를 피하기 위한 재개발 사업장의 인허가 러시가 심화되면 추후 건축 과정에 문제가 생길 수 있다고 우려했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "임대주택은 시가 건축비만 보상해주고 인수해 가기 때문에 재개발 사업지구에서 임대주택 비율을 올리면 사업이 어려워질 수밖에 없다"라며 "사업 속도를 급격히 내면 조합 내 갈등이 심화되고 건축 과정도 부실화 될 우려가 있다"고 지적했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr
이춘희 수습기자 spring@asiae.co.kr