깐깐해진 양도세 비과세 ‘집 팔라는 신호’인데…多주택자는 ‘진퇴양난’

1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화
1주택 된 이후 2년 지나 매각해야 양도세 비과세 혜택
다주택자 양도세 중과로 당장 주택 처분 쉽지 않아
2년 유예기간 종료 후 기존 물량 감소 우려
양도세 중과 지역, 주택가격 상승 여력 등 검토하고 매각

[아시아경제 지연진 기자]정부가 ‘1가구 1주택’의 양도소득세 비과세 요건이 대폭 강화되면서 다주택자들이 ‘진퇴양난’에 빠졌다.

8일 업계에 따르면 기획재정부가 전날 발표한 ‘2018년도 세법 후속 시행령 개정안’은 1가구 1주택의 양도세 비과세 적용 기준을 종전 ‘취득 후 2년 보유’에서 ‘1주택이 된 이후부터 2년 보유’로 강화했다. 다주택자가 주택을 팔아 1주택자가 된 경우 2년간 기다렸다 나머지 주택을 매도해야 양도소득세를 납부하지 않는다.

이같은 규정은 2021년 1월1일부터 시행되며, 향후 2년 안에 다주택을 처분하지 않으면 다주택자가 주택을 팔아 1주택자가 된 경우 2년간 기다렸다 나머지 주택을 매도해야 양도소득세를 납부하지 않는다. 다주택자에 대한 부동산 세금 강화로 시장에 물량이 풀리도록 유도해 집값을 내리는데 주안점을 둔 것이다.

하지만 시장에선 오히려 주택 시장에서 기존 주택 물량을 줄이는 부작용이 나타날 수 있다고 우려한다. 일시적 2주택자들의 경우 비과세 혜택을 받기 위해 주택 한 채를 판 뒤 2년을 더 보유해야 하는 만큼 주택 시장에서 공급 자체가 감소하는 것. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “양도세 비과세를 받고 팔려고 하기 때문에 주택이 2년간 더 묶이게 되면 시장에 매물로 나오는 물량이 줄어드는 시장 파급력이 있다”고 말했다.

여기에 주택임대사업자의 거주주택 양도세 비과세 요건도 1회로 제한되면서 임대를 위한 가수요도 차단하는 역효과를 낼 수 있다는 지적도 나온다. 현재는 임대를 준 집에 임대사업자가 들어가서 산 경우 임대기간 동안 오른 집값은 일반 과세가 적용되고, 실제 거주한 2년간 오른 집값에 대해선 양도세를 내지 않았고 횟수 제한도 없었다. 권대중 대한부동산학회장은 “이번 시행령 개정안은 주택 보유에 대한 수요를 제한하는 것인데 주택 임대를 위한 가수요마저 사라지게 될 것”이라며 “무주택자 분양 비율을 높이면, 입지가 안 좋은 지역에서 미분양이 나오는 것처럼 주택 시장에서도 공급이 줄어 임대도 감소하고 집값이 떨어져 결국 부동산 시장이 침체되는 영향을 가져올 것”이라고 말했다.

하지만 다주택자에 대한 양도세 중과로 인해 서울을 비롯한 청약조정대상지역에선 당장 집을 내다 팔 수 있는 상황도 아니다. 지난해부터 2주택 이상 다주택자가 청약조정대상지역에서 주택을 팔아 차익을 남길 경우 양도세율을 대폭 올라갔다. 이 때문에 일부 다주택자들은 집을 당장 내다 팔지도 못하는 ‘진퇴양난’에 빠졌다. 우 팀장은 “서울과 수도권 조정대상지역의 경우 2021년 전에 주택을 정리하는 것이 유리하겠지만, 양도세 중과 때문에 지금 당장 팔기도 어려운 상황이라 고민이 많을 것”이라고 말했다.

이 때문에 보유한 주택이 양도세 중과 대상지역인지, 해당 지역의 주택가격 상승 여력이 있는지,임대사업의 실익이 있는지 등을 꼼꼼하게 따져보고 주택을 매각하라는 조언이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “규제지역에서 상승 여력이 크지 않으면 2021년까지 절세를 목적으로 한 매물이 나올 것”이라며 “보유 주택이 규제지역인지 아닌지 증여나 임대사업 실익이 있다며 이를 점검하고 매각이나 보유를 결정하는 것이 좋다”고 말했다.

지연진 기자 gyj@asiae.co.kr