[임대주택 등록 활성화]전문가 "임대등록 유인 한계…3주택자만 일부 효과"

[아시아경제 박혜정 기자, 권재희 기자]정부가 13일 각종 세제 혜택을 확대해 민간임대주택 등록을 유도하겠다는 내용의 '임대주택등록 활성화방안'을 발표한 것과 관련, 전문가들은 다주택자 유인책으로는 한계가 있다고 입을 모았다. 3주택자 이상에게는 일부 효과가 있겠지만 시장의 다수를 차지하고 있는 2주택자 이하는 8년을 등록임대로 묶어두고 누릴 수 있는 혜택이 적다는 이유에서다.

전문가들은 우선 이번 임대주택등록 활성화방안이 다주택자들의 자발적인 임대주택사업자 등록을 위한 '당근과 채찍'을 겸비했다고 평가했다.

박원갑 KB국민은행 도곡스타PB 수석 부동산전문위원은 "일단 자발적인 임대주택 등록을 유도하되 향후 시장 상황을 감안해 2020년 이후 등록 의무화를 도입하겠다고 밝힌 만큼 다주택자들이 심리적으로 압박받을 것으로 예상된다"고 말했다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "다주택자들이 임대사업자등록을 기피하는 가장 큰 이유가 임대사업자 재산 정보 공개와 함께 건강보험료 상승"이라면서 "임대사업자등록 유도를 위한 당근책으로 세제 혜택은 물론 건강보험료를 인하해준 것은 좋은 방향"이라고 밝혔다.

그러나 이번 방안의 효과를 놓고서는 '제한적'일 것이라고 입을 모았다. 3주택 이상 보유자 일부는 임대사업자등록이 유리하겠지만 2주택자는 그럴만한 혜택이 없다는 이유에서다. 특히 확대되는 재산세 감면 대상이나 양도세 중과배제·종합부동산세 합산배제 대상을 '8년 이상 임대'할 경우로 묶어놓았다는 점이 한계로 꼽혔다.

정부도 이번 방안으로 세 부담이 늘어나는 주요 대상으로 3주택 이상 보유자이면서 임대사업자 등록을 하지 않은 경우로 들고 있다. 1주택자는 사실상 소득세나 건보료 부담 증가가 없고, 2주택자의 경우에도 등록 시에는 부담이 크게 완화된다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 이번 방안이 3주택자 이상을 임대사업자 등록으로 유인할 수 있다는 데 무게를 뒀다. 허윤경 연구위원은 "최근 들어 3주택자는 장기 보유 관점에서 집값 차익 실현보다는 장기임대사업으로 사업 모델을 전환하는 등 임대등록 양성화에 대한 의지가 있다"면서 "내년 4월 양도소득세 중과, 새로운 임대등록시스템 운영 시기까지 버티다가 움직일 것으로 예상된다"고 말했다.

문제는 시장의 다수를 차지하고 있는 2주택자 이하다. 통계청에 따르면 지난해 기준 1주택 보유자(1133가구)가 1022만가구, 2주택자(156만명)가 268만가구 등 전체 주택의 88.8%를 보유했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "양도세 중과배제, 종부세 합산배제 혜택 등을 감안하면 3주택자 이상자이고 임대소득이 많을 경우 임대사업자 등록을 하는 게 유리하다"면서도 "연 2000만원 임대소득이 나는 2주택자는 사업자등록을 하지 않는 것이 유리한 상황"이라고 지적했다.

허윤경 연구위원도 "2주택자는 시세 차익을 보려는 사람들이 많은데 8년 동안 묶어둘 이유가 없어 효과가 제한적"이라며 "전세로 돌리면 건보료, 소득세를 안 내도 돼 전세 비중이 높아지는 효과가 있을 것"이라고 전망했다. 2주택자가 기존 주택을 처분하는 것보다는 월세를 전세로 돌리는 식으로 세 부담을 피할 수 있는 만큼 시장에 미치는 효과가 제한적일 것이라는 얘기다.

양지영 연구소장 역시 "각종 혜택 대상에서 4년 임대는 빠져있고 준공공임대 8년 임대 시로 집중돼있다는 점에서 실효성이 크지 않을 것"이라며 "급변하는 시장에서 8년 이상을 보고 투자하는 것은 집주인 입장에서 리스크가 크다. 차등적이라도 4년 임대사업자 세제혜택을 함께 내놓을 필요가 있다"고 강조했다.

세제혜택의 기준이 되는 주택가액 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하를 완화해야 한다는 지적도 나왔다. 양 소장은 "국민주택 규모인 85㎡를 초과하면 세제혜택이 미미해 중대형 임대주택 소유자는 등록할 동기가 거의 없다"며 "현재 가격 상승 주범이 중소형인 것을 감안하면 중소형 선호 현상을 더욱 가중시키고 소형 임대주택 임대료 상승을 유발할 수 있다"고 주장했다.

이제 시장의 눈은 다주택자의 선택으로 쏠린다. 현재 다주택자는 기존 주택 매각, 임대주택등록, 보유(버티기), 상속 및 증여 등 크게 4가지 갈림길에 서 있다. 이번에 임대주택등록 활성화방안이 발표되면서 다주택자들은 어떤 선택지가 나을지 주판알을 굴릴 수밖에 없다.

박원갑 부동산전문위원은 "다주택자들이 투자가치가 낮은 주택을 중심으로 처분을 고민할 것"이라면서 "집값 하락 신호가 분명하고 보유세 인상 방침에 확정되면 '팔자'로 선회하는 다주택자들이 많아질 것으로 본다"고 말했다. 이어 "상대적으로 베이비부머 등 은퇴자, 서울 강남보다는 강북이나 수도권, 지방에서 임대주택등록을 하는 다주택자들이 많을 것"이라며 "내년 4월 양도세 중과 시행에 따라 조정대상지역에서 양도세 절세 목적의 임대주택등록 사례도 늘어날 것으로 예상된다"고 했다.

함영진 리서치센터장은 "다주택자들이 기존 주택을 매각하게 하려면 보유세를 높여야 하는데 조세저항이 있으니 힘든 상황"이라면서 "다주택자들은 버티거나 임대사업자등록을 하거나 증여하는 등의 선택을 할 것으로 보인다"고 말했다.

박혜정 기자 parky@asiae.co.kr
권재희 기자 jayful@asiae.co.kr