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내년 2조 규모 '월세입자 투자풀' 조성…1인당 최대 2억 한도

최종수정 2016.07.28 17:01 기사입력 2016.07.28 12:00

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운용수익 분기마다 배분…납입액 5000만원 이하 5.5% 분리과세

내년 2조 규모 '월세입자 투자풀' 조성…1인당 최대 2억 한도

[아시아경제 임철영 기자]내년부터 월세 전환 임차인이 임대인으로부터 받은 전세보증금을 최대 2억원까지 안정적으로 운영할 수 있는 '월세입자 투자풀'이 조성된다. 월세 전환이 확대되고 있는 가운데 자금 운용에 어려움을 겪는 임차인에게 수익성과 안정성을 갖춘 투자수단을 제공하기 위한 조치다.

28일 금융위원회는 전세에서 월세로 전환하는 과정에서 잉여자금이 발생한 월세 임차인의 주거비 부담 완화를 위해 '월세입자 투자풀'을 내년 1분기 중 조성할 계획이라고 밝혔다. 금융위는 하반기 중 자본시장법 시행령과 주택금융공사법 시행령 등 관련법을 개정하고 11월께 투자풀 모집·관리·운영 관련 세부안을 발표할 예정이다.
월세입자 투자풀은 전세에서 월세 전환으로 잉여자금이 있는 무주택자 월세 임차인을 대상으로 한다. 주택가격이 9억원을 초과하거나 금융소득 종합과세 대상자는 제외한다. 투자풀 관리기관으로 지정된 증권금융은 환매요청 투자자와 신규모집 투자자 사이의 시차를 보완하는 연결 역할을 담당하는 한편 가입자의 긴급자금 소요를 지원하기 위해 기입자의 투자풀과 수익권을 담보로 대출도 제공할 계획이다.

금융위는 시행 초기 투자풀을 최대 2조원 규모로 조성하며 운용성과에 따라 확대할 방침이다. 1인당 가입한도는 2억원으로 제한하고, 연 1~2회 주기로 약 4년 동안 순차적으로 모집하기로 했다.

금융위는 또한 투자풀의 안정적인 운영을 위해 장기 가입예정자에게는 가입우선순위를 부여할 계획이다. 우선순위 기준은 8년 이상 가입 예정자는 1순위, 6년 이상 2순위, 4년 이상 3순위 등이다. 다만 약정한 가입기간 중 2년내 환매하는 경우 운용수익의 50%를 차감하고 4년내 환매하면 운용수익의 30%를 차감하는 패널티를 부과한다.
월세입자 투자풀은 재간접펀드(Fund of Funds) 구조로 운영한다. 투자풀 관리기관인 증권금융이 투자금을 모집하면 상위펀드 민간 전문 운용기관이 하위펀드 선정을 비롯해 자금을 배분하고 또 다른 민간 전문 운용기관이 개별 사업에 투자하는 식이다.

투자풀 운용수익은 분기마다 투자자에게 배분한다. 연평균 수익률 목표는 '3년만기 예금금리+1%포인트(100bp)'이상으로 잡았다. 금융위는 이를 위해 전문 운용기관이 면밀한 사업성 심사 등을 거쳐 우량 뉴스테이 사업을 선별해 우선 운용하도록 하고, 은행·보험사가 제공해 온 대출방식도 적극 활용해 투자풀 수익자에게 건설기간 중에도 안정적 배당이 가능하도록 할 방침이다.

아울러 운용규모를 대형화하고 유관기관의 원가수준 참여를 통해 실질 수익률을 제고하는 한편 세제혜택이 제공되는 임대주택펀드 형태로 투자풀 구조를 설계해 동일한 혜택을 제공할 계획이다.

김태현 금융위 자본시장국장은 "최소한의 수준에서 운용보수를 책정하되 펀드 청산후 주택 매각차익이 크게 발생하는 경우 합리적 범위 내 성과보수 지급할 예정"이라며 "납입액 5000만원까지 5.5% 분리과세, 5000만~2억원 15.4% 일반분리과세를 적용한다"고 설명했다.

금융위는 증권금융의 후순위 투자와 보증을 통해 투자자 손실 가능성도 최소화할 방침이다. 투자풀의 5% 규모 후순위 시딩(seeding)투자로 손실이 발행해도 이를 우선 흡수하는 방식으로 투자자 손실을 줄이겠다는 것이다.

나아가 투자풀의 5% 규모의 후순위 투자범위를 초과하는 부분은 정책보증기관의 보증을 제공하는 방식으로 운영할 예정이다. 현재 뉴스테이 사업에 대한 대출금은 주택도시보증공사에서 보증비율 100%, 보증료 0.1~0.28% 수준에서 보증을 제공하고 있고 주택금융공사도 동일한 수준으로 보증을 제공할 계획이다.

김 국장은 "전국 임차인 1000명을 대상으로 보유중인 임대보증금 수준, 대출수준, 여유자금 운용현황 및 투자풀 투자의향 등을 표본조사한 결과 약 38만5000명 수준의 잠재 가입자가 있을 것으로 추정한다"며 "투자풀의 잠재수요는 9조5000억원 수준으로 파악된다"고 설명했다.


임철영 기자 cylim@asiae.co.kr

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