[김인만의 부동산돋보기]분양권 투자, 제대로 알고하자

[김인만 굿멤버스 대표]최근 부동산시장이 움직이면서 분양권 시장도 꿈틀대고 있다. 선호도가 높았던 광교신도시, 위례신도시 뿐만 아니라 상대적으로 선호도가 떨어졌던 동탄2신도시도 프리미엄(웃돈) 가격이 상승하면서 물량이 빠르게 소진되고 매도자들의 호가 올림이 빈번히 발생하고 있다.

분양권 투자의 장점은 계약금만 내면 2~3년 후 입주할 집에 대한 권리를 가지게 되는 돼, 투자 대비 큰 효율을 올릴 수 있다는 점이다. 예를 들어 분양가 3억원인 집을 분양받은 경우 계약금 10%인 3000만원을 내고 나머지 중도금은 대출을 받을 때 프리미엄이 3000만원만 올라도 투자 대비 100% 수익을 얻는다. 또 일반 주택을 취득할 때 발생하는 취득세도 취득 전까지는 내지 않는다. 분양권의 취득 시기는 잔금과 등기 중 빠른 시점이 기준일이 되고, 잔금을 선납한 경우 사용승인 일이 취득 기준일이 된다.

그렇다고 분양권 투자가 '황금알은 낳는 거위'일까. 분양권 투자에서 가장 조심해야 할 부분은 중도금, 잔금이다. 계획대로 분양권 전매가 안 되면 남아있는 중도금과 잔금에 대한 책임을 져야 한다. 따라서 분양권 전매가 안 될 경우 잔금을 치르고 전세를 주거나 실 입주할 수 있는 대안을 준비할 필요가 있다.

분양권 투자를 할 땐 보다 많은 사람들이 선호하는 물건을 선택하는 것이 향후 매매 시 선택의 폭을 넓힐 수 있어 유리하다. 단지, 접근성, 교통, 브랜드는 가장 중요한 선택 요소이며 발전 가능성이나 호재가 있으면 더욱 좋다. 특히 가격이 중요한데, 분양가가 주변 시세보다 터무니없이 높다면 주의해야 한다.

실 입주자보다 투자자들이 과도하게 몰리는 지역도 마찬가지다. 실 입주자와 투자자의 균형이 중요한데 투자자들이 과도하게 몰릴 경우 일정 시점에 분양권 매물이 집중되면 일시적 공급 과잉으로 제 살 깎아먹기가 될 수 있기 때문이다.

또 투자금액은 최소로 하는 것이 좋다. 분양권 투자를 하는 이유가 최소 투자로 최대 효율을 얻겠다는 것인데, 투자금액이 많이 투입되면 선택의 폭이 좁아지고 결국 프리미엄이 상대적으로 낮아지거나 매매가 잘 안 될 수 있어서다. 특히 잔금을 선납한 경우 건설회사가 부도났을 때 대한주택보증에서 보호를 해주지 않기 때문에, 실 입주자고 자금이 여유 있더라도 건설회사가 확실하지 않으면 잔금 선납은 피하는 편이 낫다.

김인만 굿멤버스 대표




김인만 굿멤버스 대표