가을철 전세난 풀릴까…팔리지 않는 미분양 전세 공급 본격화

[아시아경제 이초희 기자]지어놓고도 팔리지 않은 '준공후 미분양' 아파트의 전세 공급이 본격화된다. 빈집으로 놀리던 미분양 아파트가 전세공급 물량으로 풀리면서 당장 가을철 전세난 완화에 도움될지 주목된다.

또 전셋집이 이른바 '깡통전세'로 몰려도 보증금 떼일 걱정이 사라진다.

9일 국토교통부는 7ㆍ24 주택공급 조절방안의 일환으로 대한주택보증, 금융기관, 주택협회 등과의 협의를 거쳐 이 같은 내용을 담은 세부방안을 확정, 10일부터 시행한다고 밝혔다.

이에 따라 건설업체를 대상으로 '전세보증금 반환보증'과 '모기지 보증'이 도입된다. 준공 후에도 팔리지 않은 미분양 아파트를 임대주택으로 일시 활용할 수 있도록 한 상품이다.

전세보증금 반환보증은 건설업체 부도 등이 발생하더라도 전세보증금을 안전하게 보호받을 수 있는 제도다. 이 보증이 도입되면 임차인이 안심하고 임대계약을 맺을 수 있어 신인도가 낮은 업체나 준공 미분양을 담보로 일부 대출을 받은 업체도 쉽게 임차인을 구할 수 있게 된다.

모기지 보증은 미분양 아파트를 전세로 활용하는 건설업체에 한해 발급한다. 시중은행의 미분양 아파트 담보대출에 대해 대한주택보증이 보증, 차입금리가 4~5%대로 크게 낮아진다.

이 두 보증을 동시에 이용할 경우 건설사는 분양가의 최대 70~80%(시세 대비 최대 90%)를 연 2%대의 저리로 조달할 수 있게 된다. 건설사로서는 유동성 압박에 쫓겨 무리하게 처분하려다 신뢰도가 추락하는 등의 추가적인 손해를 입지 않을 수 있고 정부는 준공 미분양을 전세로 활용하며 시장을 안정시키는 효과를 얻을 것으로 기대된다.

예컨대 분양가가 3억원인 주택(시세 2억7000만원)인 경우 1억3000만원은 연 4~5%대의 보증부 대출로, 1억1000만원은 무이자인 전세보증금으로 조달이 가능하게 된다.

국토부는 또한 세 들어 살고 있는 주택이 이른바 '깡통전세'가 돼 보증금을 떼일까 걱정하는 세입자나 담보대출이 있어 세입자를 구하기 어려운 하우스푸어를 위해 개인 임차인용 전세금반환보증을 도입한다.

1억원 보증금 기준, 월 약 1만6000원(연 0.197%)의 보증료만 부담하면 대한주택보증이 전세금 반환을 보증한다. 세입자 입장에서 월 1만6000원도 작은 돈이 아닐 수 있으나 선순위 대출 유무 등 주택의 여건에 따라 실제 보증료를 세입자와 집 주인이 나눠 부담할 수도 있다.

전세금 반환보증은 아파트뿐만 아니라 단독(다가구), 연립, 다세대, 주거용 오피스텔도 모두 발급받을 수 있다. 단, 전세보증금이 수도권 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하로 제한돼 있으며, 보증한도도 아파트는 주택가액의 90%까지, 주택 유형에 따라 기타는 70~80%까지라는 점은 유의해야 한다.

분양물량 일부를 공정률 80% 이후 후분양으로 전환하는 조건으로 분양가의 50~60%까지 저리 자금(연 4~5%)으로 조달할 수 있도록 지원하는 후분양 대출보증도 도입된다.

지금까지 건설업체는 선분양을 통한 자금조달 외에 마땅한 자금조달 수단이 없었기 때문에 분양시장이 침체돼도 밀어내기식 분양에 나설 수밖에 없었다. 그러나 후분양 대출보증이 도입되면 건설사들은 선분양 시점에 분양경기가 침체되더라도 건설사들은 분양 예정 물량 또는 준공 전 미분양의 일부를 후분양으로 돌리는 등 분양시기를 시장상황에 맞춰 탄력적으로 조절할 수 있게 된다.

국토부 관계자는 "분양 예정물량을 사전에 후분양으로 연기하거나 준공 후 '일정기간 임대'로 활용할 경우, 인센티브 차원에서 분양가의 10%포인트 추가 대출보증을 제공할 것"이라고 설명했다.

아울러 선분양 때 필수적으로 받아야 하는 분양보증에 대해 분양성 평가를 강화하고, 이에 기반해 보증료 차등 폭이 확대된다. 이에 따라 미분양 위험이 클 것으로 판단되는 등 사업성이 뒷받침되지 않는다고 평가받는 경우 사실상 사업 추진이 어려워진다.

분양성 평가비중을 30%에서 45%로 상향 조정하고 자산 및 매출액 3000억원 이상 상장업체에 대해 분양성 평가를 면제하던 것도 없앴다. 분양성에 따른 보증요율 등급은 3등급에서 5등급으로 확대, 신용등급이 낮은 중소업체라 할지라도 분양성이 좋으면 분양성이 나쁜 대형업체보다 낮은 보증요율을 적용받을 수 있도록 개선했다.

이 관계자는 "이번 조치로 당면한 가을 이사철 전세난 완화와 세입자 보호 강화는 물론 단기 수급불균형에 대응할 수 있는 새로운 길이 열려 주택시장 안정에도 크게 기여할 것"이라고 전망했다.

이초희 기자 cho77love@asiae.co.kr