[아시아블로그]'미분양 블랙홀'에 빠진 송도 분양 시장, 해법은?

[아시아경제 김봉수 기자]최근 올해 처음으로 인천 송도국제도시에서 공급된 아파트들이 모두 미분양됐다. 포스코건설의 '송도 더샵 그린워크2차'는 전체 평균 1.15대 1, 대우건설의 '아트윈 푸르지오'는 1.37대 1의 경쟁률을 기록했지만 일부 평형을 제외하곤 미분양됐다. 특히 실제 아파트가 얼마나 팔릴 지 예측 기준이 되는 1ㆍ2순위 청약 접수 결과를 보면 '참패' 수준이다. '송도 아트윈 푸르지오'와 '송도 더샵 그린워크2'의 1ㆍ2순위 청약 결과는 각각 평균 0.39대1, 0.3대1에 불과했다.

이처럼 시장에 새로운 물건이 등장했을 때 반응이 신통치 않은 이유는 품질이 안 좋을 때, 과잉 공급됐을 때, 수요가 부족할 때, 가격이 적절하지 않을 때 등이다.

이번 경우은 어떤 상황일까? 품질을 빼고는 다 해당된다는 게 업계의 평가다. 송도는 서울 접근성 문제를 빼곤 훌륭한 주거지이며, 아파트도 국내 최대 건설사들이 고심 끝에 내놓은 작품이다.

문제는 과잉 공급, 수요 부족, 부적절한 가격이라는 한계를 뛰어 넘지 못했다는 것이다. 송도에는 최근 몇 년 새 수만 가구의 아파트가 공급되면서 2009년 말부터 본격화된 부동산 경기 침체로 인해 1월 말 현재 850여 가구가 미분양 상태다. 게다가 올해 안에만 최소 5000여 가구가 새로 공급될 예정이다. 시장에 너무 많은 상품이 공급되고 있다.

수요 부족은 송도 분양 시장에 서울 사람들의 발길이 끊겼다는 점을 상기해 보면 이해할 수 있다. 주말 이틀간 3만여명이 포스코건설ㆍ대우건설의 분양 현장을 찾았지만 이들 중 서울 사람들이 몇 명이나 됐을까?

송도의 뛰어난 주거 환경과 미래 발전 가능성을 생각하면서 이사가고 싶어하는 사람들은 인천 주민들 뿐이다. 그동안 송도 분양 시장을 '불패의 신화'로 만들었던 서울 사람들은 이제 송도를 떠난 지 오래다. 또 다시 아파트 가격이 초스피드로 상승하는 국면이 오지 않는 한 떠나간 서울 사람들이 송도 분양 시장에 다시 찾아 오길 기대하는 것은 '언감생심'(焉敢生心)이다.

가격도 여전히 비싸다. 인천 사람들은 너도나도 송도로 이사오고 싶어하지만, 높은 가격을 부담스러워 한다는 게 인천 부동산 업계의 전언이다. 인천 구도심 아파트의 3.3㎡당 평균가가 750만 원, 최고 요지인 구월 보금자리의 예상 분양가가 3.3㎡당 800만 원이다. 그런데 아직까지도 송도는 1200만 원대를 고수하고 있다. 인천의 수요를 끌어 당기기엔 여전히 가격 대가 너무 높다.

그렇다면 송도 분양 시장을 되살리기 위한 해법은 뭘까? 답은 뻔하다. 공급을 줄이고 가격을 실제 수요자인 인천 사람들 눈높이에 맞춰야 한다. 그런데, 이게 불가능하다.

각종 공공 사업 추진을 위해 아파트를 계속 공급할 수 밖에 없는 송도 특유의 개발 방식(링키지 개발) 때문이다. 아파트 분양 수익으로 공공 사업을 추진하기 위해 미분양 나더라도 아파트는 계속 지어야 하며, 가격도 낮출 수가 없다. 송도 분양 시장이 '미분양 블랙홀'에 빠져 있다는 진단이 그래서 나오는 것이다.

김봉수 기자 bskim@