[박상언의 부동산재테크]추석이후 전세시장 더 들썩인다

박상언 유엔알컨설팅 대표

매년 추석전후가 되면 가을이사철과 겹쳐 관례적으로 부동산시장에 대한 관심이 대폭 증가했고 이에 따라 매매시장도 활발하게 움직였다. 하지만 올해는 세계경기침체에 따른 국내부동산위기감우려증폭으로 지난해 이어 매매시장은 차분하고 실제 고객들의 투자문의도 예전에 비해 절반이상이나 급감했다.

서울과 수도권의 전반적인 물건 부족과 소폭 전셋값 상승세는 추석이후에도 이어질 것으로 보고 있다. 재계약 증가, 반전세 확산 등, 재건축이주수요, 은행권 전세대출 지원과 맞물려 중소형, 대형 할 것없이 추석을 앞두고 전세가격을 밀어 올리고 있다.

추석이후에도 집값 하락에 대한 기대감과 가을이사철이 겹쳐 전세시장이 들썩거릴 가능성이 많다.

◇부동산 시장 바닥! 글쎄?
= 대치동 청실아파트 등 강남 재건축·리모델링 단지의 이주와 학군 지역을 중심으로 한 이수 수요로 전셋값이 강세를 보이자 일부 매매전환 수요도 발생하고 있다. 7월에 비해 8월 매매량이 일부 지역을 중심으로 증가하면서 ‘서울 아파트가격이 지금이 바닥권이다’라는 분석도 일부 나오고 있지만 하반기 경기 불확실성과 은행권 대출규제로 인해 ‘부동산추석바닥론’을 논하기는 시기상조다.

현재는 전세값 상승등의 영향으로 일부 지역에서 소형급매물 위주로 거래가 드문드문 이뤄지고 있기 때문에 급매물 소진 이후에도 매수가 추석이후에도 계속될지는 의문이다.

추석이후, 분위기를 반전시킬 호재도 대기하고 있는데 8 ·18 전월세대책의 핵심인 다주택자에 대한 투자 분위기 유도와, 전매제한 완화 신분당선 개통, 리모델링 법안 통과 기대 등이다. 하지만 부동산 시장이 전반적으로 침제돼 있기 때문에 위와 같은 호재에도 불구하고 전체 부동산시장분위기를 반전시키기가 쉽지 않아 보인다. 추석이후에도 미국, 유럽발 경기 불안감이 누그러들 기미를 보이지 않고 은행 대출규제가 지속될 것으로 보이기 때문이다.

◇입주물량 증가, 전세값 안정에는 글쎄?
= 추석이후 당장 10월 입주물량이 예년에 비해 증가하는 것이 그나마 급등하는 전세가격을 안정시킬 수 있는 재료다. 하지만 반전세 증가와 외곽지역의 미입주 물량, 집주인이 매도 목적으로 빈집으로 남겨놓는 물량을 뺀 순수한 전세물량만으로 전세가격을 잡기는 역부족일수 있다. 물가상승률 정도의 매매가 상승을 용인하는 정책적 유인책으로 전세수요를 매매수요로 전환시키는 게 절실하다.

서울에 집중된 전세수요를 미입주 물량이 포진한 외곽으로 분산시켜 서울 도심부부터 전세가격을 안정시키는 게 단기적으로 가장 바람직한 대책일수 있다. 도심에 집중된 전세수요를 외곽매매수요로 분산시키기 위해서는 집값 상승에 대한 전제조건이 따라 붙어야 한다.

◇추석이후 출구전략..보수적으로 시장에 접근할 때
= 개개인들의 부동산보유나 신규투자전략도 이제는 출구전략(exit strategy)을 생각해야 할 때다. 즉. 언제든지 경기변화에 관계없이 쉽게 현금화할 수 있는 지역과 상품위주로 포트폴리오를 가져가야 한다. 투자금액이 비교적 적고 임대가 원활할 것 같은 소형수익형 물건위주로 투자전략을 짜야 한다는 것이다.

미국, 유럽발 금융 불안 현상이 단기간에 끝날 것 같지 않다는 게 필자를 포함한 대다수 전문가들의 견해다. 부동산시장 참여자입장에서는 최악의 경우, 디플레이션 (deflation) 상황이나 대공황기에 버금가는 경기 침체상황으로 내몰릴 수 있다는 가정하에 자산포트폴리오를 재정비 해야 한다.

결론적으로 추석이후 하반기 부동산시장에 참여하는 분들은 국내외적인 경기 상황뿐만 아니라 은행권의 대출조이기와 금리인상으로 인해 투자환경이 더욱더 녹록치 않을 전망이다. 따라서 사전에 자금계획을 철저히 세운 뒤, 투자측면보다 실수요자 측면에서 보수적으로 접근해야 한다.

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박상언 유앤알컨설팅 대표 기자