변호사 A씨 아파트 팔고 오피스텔 산 사연

# 서울 서초동의 한 법무법인에 근무하는 변호사 박모씨((40)는 아파트를 2채 보유하고 있었다. 하지만 최근 아파트 한 채를 팔고 영등포에서 분양하는 오피스텔 2채를 분양받았다. 투자금은 3억원 내외로 한 채는 본인 명의로, 나머지 한 채는 부인 명의로 각각 분양받았다.

오피스텔의 인기가 식을 줄 모른다. 교통여건이 좋거나 주변에 대학가, 대기업 등 임대수요가 풍부하다고 판단되면 청약 단계에서 분양이 완료되는 기현상이 벌어지기도 한다.

실제 지난달 초 청약을 받았던 분당의 한 오피스텔의 경우 청약접수 결과 최고 176대 1을 기록하며 분양을 마감했다. 이런 분위기는 소형 위주의 오피스텔이 부동산 투자의 대세임을 반증하고 있다.

오피스텔의 투자층도 젊어지고 있다. 30~40대 전문직 종자자와 자영업자, 직장인 등 이 오피스텔의 인기를 끌어올리는 새로운 수요층으로 부상하고 있다. 투자금액은 1억~2억원 선이 가장 많다.

이는 주택시장 침체로 아파트를 사고 팔아 이익을 챙기는 '시세차익'형 투자가 어려워지자, 매달 고정적인 월세를 받을 수 있는 ‘임대수익’형 투자로 투자자들의 관심이 옮겨가고 있기 때문이다.

이런 가운데 오피스텔의 투자 환경을 더욱 밝게 해주는 청신호가 켜졌다. 정부가 오피스텔을 주택임대사업 등록대상에 포함시키는 방안을 추진하면서 오피스텔이 부동산 임대사업 시장에 강자로 급부상하고 있는 것이다.

안그래도 인기가 높은 오피스텔이 주택임대사업까지 가능해질 경우 세금이 최대 절반 가량 줄게 돼 그 인기와 몸값은 더욱 높아질 전망이다.

그동안 오피스텔은 여러 채 매입해 임대하더라도 세금 혜택을 주는 주택임대사업자 등록이 불가능했다. 건축법상 주택이 아닌 업무시설로 간주됐기 때문이다.

주거용 오피스텔도 일반주택과 동일한 세제혜택을 적용할 것인지, 차등을 둘 것인지는 하반기 용역결과가 나온 후 결정될 것으로 보이지만 오피스텔 투자환경이 더욱 좋아지는 것은 사실이다.

사실 그동안 오피스텔의 신분은 애매모호했다. 주택이 한 채 있는 경우 오피스텔을 분양받아 2주택이 되면 양도소득세 중과대상(세율 50%)이 되기 때문에 업무용으로 신고하는 경우가 흔했다.

적지않은 부가가치세를 환급받기 위해서라도 업무용으로 유도하는 경우도 분양현장에서는 흔히 볼 수 있는 풍경이었다.

실제 부가세를 환급받기 위해 사업자등록을 하고 주거용으로 임대할 경우 세입자와 주거전입 신고를 안하는 조건으로 임대료를 깎아주는 웃지 못할 일들이 벌어지곤 했다.



만약 오피스텔도 주택임대사업 등록이 가능해지면 어떤 현상이 벌어질까?

예를 들어 전용 33㎡ 이하의 1억5000만원짜리 주거용 오피스텔 3채를 분양받아 5년간 임대한다고 가정할 경우, 그동안 부가가치세 약 3000만원을 비롯 취득세 등 모두 5000만원 이상의 세금을 부담해야 했다.

때문에 실제로는 주거용으로 쓰이더라도 업무용으로 등록, 세금을 줄이는 일이 빈번했다.

하지만 주택임대사업자로 등록이 가능해지면 취득세 2000만원과 보유세를 감면받을 수 있다. 여기에 5년 이후 양도시 양도세 중과를 받지 않아 시세차익도 가능해진다.

그동안 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용한 것이 적발되면 강제이행금을 추징당했는데 이런 위험부담을 줄일 수 있게 됐고, 오피스텔 세입자가 세금문제로 전입신고를 못하는 등의 피해사례도 감소할 것이라는 긍정적인 전망도 나오고 있다.

이에따라 법인이나 기관 등 대형 투자자가 오피스텔 임대사업에 진출하는 사례가 증가할 것으로 예상된다. 이는 상가건물이나 아파트보다 투자금액이 적어 여러 채 투자할 수 있는데다 세금혜택까지 주어지기 때문이다.

결국 오피스텔은 관리가 편해 임대사업을 하기 쉽기 때문에 세제 혜택이 가능한 여러 채를 분양받거나 매입해 임대하는 투자자들이 늘어날 것이라는 전망이 나오고 있어 입지가 좋은 오피스텔을 중심으로 주목을 받을 것으로 보인다.




장경철 상가114 이사