[신재테크②]수익형 상품 어떻게 투자할까

상가, 대출금이 분양가 30% 넘지 않아야..오피스텔 주거용보다 업무용이 유리

[아시아경제 이은정 기자] 지난 4월 입찰한 광교 신도시 A19(배후세대 2298가구) 블록의 LH 단지내상가는 최고 360.1%의 낙찰가율을 기록했다. 수도권 인기 신도시라는 점과 LH 단지내상가의 안정성이 맞물리면서 낙찰가율이 높아진 것이다.

같은 달 포스코건설이 분양한 '서울숲 더샵' 오피스텔도 최고 144.3대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 계약도 지정기간 내 100% 끝났다. 서울 도심의 대학가 역세권 오피스텔인데다 분양가가 주변 시세보다 저렴했던 것이 경쟁률을 높인 이유였다.

그러나 금리 상승기인 최근 LH 단지내상가나 오피스텔 등 수익형상품에 대해 신중한 자세가 필요하다는 지적이 나온다. 상가나 오피스텔, 도시형 생활주택 등 수익형 부동산 투자자 대다수는 투자금의 일정부분을 은행 대출로 조달하고 있다. 그렇다보니 주택보다 금리에 더 민감할 수밖에 없다.

기준금리는 지난 2009년 2월 사상 최저치인 2.0%까지 떨어진 이후 지난해 7월부터 지난 3월까지 네 차례에 걸쳐 각각 0.25%씩 인상됐다. 현재 기준금리는 3.0%다. 지금 추세대로라면 연말까지 3.25~3.50%까지 오를 수 있다는 게 채권 전문가들 분석이다.

이같은 기준금리는 수익형 상품 투자에 부담스러운 수준이라는 것이 부동산 전문가들의 분석이다. 금리 인상에 맞춰 오피스텔 수익률이 하락하고 있다는 점도 이를 뒷받침한다. 부동산114에 따르면 4월말 현재 서울 시내 오피스텔의 평균 수익률은 5.72%다. 이는 기준금리가 사상 최저 수준이었던 2009년말 수익률 5.97%보다 0.25%포인트 떨어진 수준이다. 지난해 말 수익률 5.78%보다도 0.06%포인트 하락했다.

상가 역시 기준금리에 민감하게 반응한다. 예를 들어 10억원짜리 상가를 20%(2억원)의 대출을 끼고 매입한 경우 금리가 6.50%라면 월 대출 이자는 108만3333원이다. 하지만 분양금의 40%(4억원)를 대출받았다면 매월 216만6667원을 이자로 내야 한다. 이를 반영한 실질 연수익률은 각각 6.32%(대출 20%시), 6.23%(대출 40%시)다.

따라서 금리상승기에는 대출 비율을 줄여야 한다는 게 전문가들 조언이다. 상가의 경우 대출금이 분양가의 30%를 넘지 않도록 하고 수익률 확보가 가능한 은행, 마트 등의 장기 임차인이 입점한 선임대 상가에 투자하는 안정지향적인 투자전략을 세우는 것이 좋다고 강조했다. 인기 투자상품인 LH 단지내상가도 입찰가의 150%를 넘기지 말 것을 권고했다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "수익형상품 중 인상된 대출금리 때문에 수익률이 역전된 사례도 종종 나오고 있다"며 "레버리지 효과를 기대해 대출을 끼고 투자했다면 원금 상환을 통해 대출비율을 줄여나가야 한다"고 조언했다.

오피스텔은 수요가 정확히 파악된 곳 중심으로 투자에 나서야 한다. 또 서울 강남권이나 역세권만 알아보기보다는 호재가 있는 수도권 다른 지역에 관심을 갖는 것도 좋다. 또 금리상승기에는 주거용보다 업무용이 유리한 면이 있다. 업무용의 경우 재계약시 임차인에게 금리 상승분을 전가하기 쉬운 편이다. 임대료가 세금계산서로 처리되기에 임대료 지출분만큼 추후 소득세를 줄일 수 있어서다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "분양업체에서 제시하는 수익률은 변동금리를 기준으로 하고 있기 때문에 금리가 인상된다면 수익률은 떨어지는 구조다"며 "실질 임대수익률을 꼼꼼하게 따져보고 접근해야 한다"고 강조했다.

이은정 기자 mybang21@