현재의 유일한 돌파구는 리츠나 사모펀드에 의한 자금조달이라 여겨진다. 그래서 대규모 시행사들은 리츠를 설립하거나 기존의 설립된 리츠 회사를 매입하려는 움직임도 보인다. 그러나 실제로 리츠는 유효한 자금조달 수단과는 다소 거리가 있다. 이중계산되고 법인세와 취득세 등에 대한 규제 완화를 정부가 계속 미루고 있고 리츠 투자자에게 돌려줄 금리와 사업이익을 보장하는 금리와의 차이가 아직은 너무 크기 때문이다.
미국, 영국 등 금융선진국에서 이루어지는 PF의 의사결정은 시공사의 지급보증보다 프로젝트의 완성도, 즉 수익률과 안정성에 기초한다. 그러기 위해 금융기관들은 고도로 숙련된 부동산개발 전문가를 보유하거나 사업성분석 전문기관의 검토의견서를 첨부하도록 한다. 이것을 전문용어로 세컨드오피니언이라 한다.
우리나라의 개발사업과 PF의 협력 역사가 10년에 불과하다보니 그만한 전문가나 전문기관이 많지 않을 뿐 아니라 개발전문가가 금융기관에서 의사결정책임자의 위치에 있지 못했다. 그러므로 주로 지급보증을 해줄 대형 시공사의 판단에 의존하게 되니 이 의사결정의 성격이 금융의사결정이 아니라 시공사의 수주의사결정이 되어버리는 경향이 다분했다. 따라서 외형경쟁 패러다임을 갖는 시공사의 특성과 전문성이 부족한 금융기관, 특히 신생 저축은행들의 한계로 인해 목전의 수익성과 미래의 안정성의 균형이 깨어지게 된 것이다. 그것이 미국의 서브프라임이요, 국제금융위기의 주요한 원인이기도 하다. PF는 프로젝트에 대한 파이낸싱이다. 즉, 유형의 자산을 담보로 돈을 빌려주는 대출이 아니라 무형의 수익성을 향해 금융기관이 투자하는 것이다. 다시 말해 대출은 제3자의 개념이다. 그가 실패해도 나는 채권만 확보하면 된다는 의식이다. 이기주의다. 투자는 그와 내가 모두 성공해야 한다는 자세이다. 공존공생의 성숙한 가치이다.
그러나 무엇보다도 PF 의사결정의 축이 시공사(보증성)에서 시행사(사업성)로 변환돼 가야 한다. 그래야 부실 시행사와 부실 프로젝트의 판단기준이 명확해지며 PF가 투자적 개념으로 변화하기 시작할 것이다. 이 발상의 전환을 통해 부동산업계가 다시 살아나기를 기원한다.
윤주선 한호건설 사장
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