1분기 부동산 최고 수익률 기대주 3인방은

-재건축 추진 빠른 곳 위주 투자
-신규개통 지하철 호재에도 관심을
-수도권 분양 7000여 가구 매수 적기

[아시아경제 오진희 기자]지난해 침체기를 겪던 부동산 시장이 올해 1분기 바닥을 치고 하반기 본격 회복세에 접어들 것이란 예상이 팽배하다. 아시아경제신문이 지난달 부동산 전문 PB들을 대상으로 실시한 설문에서도 올해 반등에 무게를 두는 가운데 주택 구입 최적기로 1분기를 꼽은 응답자가 40%로 가장 많았다.(본지 2010년 12월 27일자 18면)

섣부른 낙관론일수도 있다. 현재 수도권 중대형 미분양 물량(3만 가구)은 여전히 넘쳐나고 소득대비 주택 가격도 높다는 인식이 많다. 하지만 지난해 38만 가구에서 올해 전국의 19만 가구로 입주물량이 감소하고 토지거래허가구역 해제나 분양가상한제 폐지, 보금자리 사전예약 축소 등 예상되는 정부의 부동산 정책 방향도 시장 우호적으로 맞춰지고 있다는 게 집값 상승 전망의 이유다. 따라서 올해 내 집 마련이나 부동산 투자를 염두에 두고 있다면 1분기에 급매물 소진이 빠르고 주변에 공급물량이 적거나 개발 호재가 있는 지역을 우선 고려대상으로 삼을 필요가 있다고 지적했다.

　
◆가격 회복 중인 재건축..사업추진 빠른 곳 위주로= 특히 지난해 하반기 강남 재건축 지역은 본격 회복세를 선보이면서 부동산 시장 바닥론에 힘을 실어주고 있다.

김주철 닥터아파트 리서치팀장은 "2009년 오름세였다가 지난해 큰 폭으로 하락세 보였는데 앞으로 집값 상승이 본격적으로 이뤄지면 재건축 상승세 커질 것"이라고 전했다.

강남 재건축 단지는 대부분 가격자체가 많이 회복된 상태이지만 일부단지는 전고점 대비 낙폭을 유지하고 있어 이중에서 사업추진이 빠른 곳 위주로 선별해 투자해도 좋다는 게 전문가들의 의견이다.

지난 2009년 말 대비 작년 말 기준으로 아직 하락폭이 큰 재건축 단지들도 일부 남아있다. 부동산 114 조사 결과 강동구 둔촌주공 1단지 26㎡는 4억2500만원에서 3억9500만원으로 3000만원이 빠져 있고, 고덕주공 2단지 59㎡의 경우 7억7000만원에서 6억9000만원으로 하락했다.

강남구 압구정동 신현대아파트 125㎡도 1년새 1억5750만원이 빠져 14억1750만원, 송파구 가락시영1차 5500만원이 내려간 6억4500만원에 시세가 형성돼 있다.

장인석 착한부동산연구소 소장은 "재건축 집값의 등락이 앞으로 반복될 가능성이 있지만 이에 연연하지 말고 사업속도 빠른 곳 위주로 투자하는 것이 좋다"면서 강동구 고덕주공이나 둔촌주공은 사업시행인가가 진행 중이며 반포나 잠원동의 재건축 단지는 고속터미널과 지하철9호선이 인근에 있는 황금입지로 대치동이나 도곡동에 견줄만한 학군도 형성돼 있어 주목해볼 만하다"라고 말했다.

당장 수익을 노리는 전략 보다는 긴 호흡으로 접근해야 승산이 높다는 점은 감안해야 한다는 주문이다.

김규정 부동산114 리서치센터 본부장은 "특별히 재건축에 대한 제도가 완화된 것도 아니고 투자성이 크게 달라진 건 아니지만 매입가격이 떨어져 있다는 것과 압구정, 잠원, 청담 등 주거선호지역인 점, 시장 상황의 긍정적 전망으로 장기 보유 후 향후 가치를 보고 투자해야 할 것"이라고 조언했다.

박원갑 스피드뱅크 소장도 "현재 재건축은 주변가격이 오르면서 함께 가격이 상승한 분위기로 아직 재건축 자체에 대한 제도적 혜택이라든지 변수가 없다"면서 "대형 가격이 소형보다 상대적으로 오르지 않았기 때문에 큰 평수로 갈아타기 정도로 투자하는 것은 좋다"고 전했다.

　
◆신규 개통 지하철 호재 주목= 교통 호재가 예상되는 지역의 부동산도 향후 가격상승 메리트를 기대할 수 있다. 올해 주목받고 있는 신규 개통 철도로는 의정부 경전철, 신분당선, 분당선 연장선, 수인선 등이 있다.

오는 6월 발곡~탑석까지 운행될 의정부 경전철은 총 11.8km다. 주요 신규역세권 단지를 살펴보면 회룡역은 호원동 신일유토빌, 새말역 인근에는 신곡동 풍림, 주공그린빌4단지가 있다. 발곡역 역세권 단지로는 신곡동 장암주공5단지, 경기도제2청사역의 최대 수혜단지는 신곡동 상록아이파크다.

신일유토빌은 지난 2003년 입주한 82~191㎡의 1432가구 대단지로, 중소형 82㎡가 2억2000만~2억5000만원이다. 신곡동 주공그린빌4단지 역시 입주 7년차 단지로 606가구 규모인데 66㎡는 1억4500만~1억5000만원, 82㎡는 1억8000만~2억원이다.

김주철 팀장은 "올해 신역세권으로 태어나는 기존 중소형 아파트는 아직 가격적 메리트도 높아 실거주와 재테크 양쪽 측면을 모두 만족시키는 내집마련 전략이 될 수 있다"고 권했다.

이어 9월 1일 개통될 예정인 정자~강남 간 신분당선은 총길이 21.9km로 분당, 판교 신도시가 수혜를 받을 전망이다. 정자에서 강남까지는 15분 정도 소요됨에 따라 일대 강남 접근성이 크게 개선된다. 분당에서는 정자역 역세권 단지로 정자동 느티마을, 청솔마을 등을 꼽을 수 있다. 판교역은 판교 신도시 전체적으로 영향을 미칠 것으로 예상된다.

연말에 개통예정인 분당선 연장선은 2차구간과 4차구간으로 나눠진다. 2차는 선릉~왕십리, 4차는 죽전~기흥이며 각각 6.6km, 5.7km 길이다. 강남구 삼성동, 청담동, 성동구 성수동, 용인 구갈동, 신갈동이 수혜지역으로 꼽힌다.

함영진 부동산써브 연구실장은 "신분당선과 분당선연장선 개통에 따라 용인과 분당의 집값 상승세가 예상된다"면서 "특히 이 인근에는 2007년 전고점 대비 70%대 가격으로 거래가 가능한 물건들이 남아있는데 이를 주목할 필요가 있다"고 추천했다.

오은석 다다재테크 대표도 "하반기에 집값의 본격 회복세가 점쳐지고 있는데 철도개통에 따른 수혜지역인 경기남부 지역은 강남권으로 40~50분대 통근권이 확보돼 1억~2억대 중소형 위주로 관심을 끌고 있다"고 설명했다.

마지막으로 12월 개통 예정인 수인선 1차 개통구간은 오이도에서 송도까지 총 11km로 시흥시 월곶동, 인천광역시 논현동, 송도동 등이 직접적인 수혜를 받을 전망이다. 수혜단지로는 시흥시 월곶동 풍림아이원 1~4차, 인천광역시 고잔동 한화꿈에그린월드에코메트로(A11블록), 한화꿈에그린월드에코메트로(A12블록) 등이 있다.

◆수도권 1분기 분양시장 주목할 만 한 곳은= 수도권 1분기 분양시장에는 약 7000가구 수준으로 재건축, 재개발, 철도개통 등 개발의 수혜단지들이 공급된다.

현대산업개발은 서울 마포구 신공덕동 14번지 일대 신공덕6구역을 재개발해 I'PARK 195가구를 건립한다. 지상 18층 높이의 4개 동 단지로 81~142㎡형이다. 이 중 71가구가 3월 일반분양 된다. 이 단지는 공덕역 개발의 대표적인 수혜지로 신공덩역을 걸어서 이용할 수 있다. 공덕역으로 경의선철도(2012년), 인천국제공항철도(2011년말)가 개통예정돼 있다.

왕십리뉴타운2구역을 재개발해 텐즈힐 1148가구의 대규모 아파트 단지가 들어선다. 전용면적 55~157㎡형으로 509가구가 일반분양된다. 2구역은 지하철 2호선 상왕십리역 및 1ㆍ2호선 신설동역과 가깝다.

성동구 행당지구 복합개발사업의 일환으로 서울숲the# 단지가 분양을 계획하고 있다. 495가구의 아파트와 오피스텔 69실이 건립된다. 이 단지는 한양대병원사거리 인근으로 지하철2호선 한양대역, 중앙선ㆍ5호선 왕십리역을 이용할 수 있는 트리플 역세권이며 강변북로, 동부간선도로 진입이 손쉬워 강북은 물론 강남 주요 업무권역 접근성이 좋다.

경기도 의왕시 내손동에 최고 25층 32개동 2422가구 규모의 대단지가 들어선다. 대우사원주택을 재건축한 e편한세상은 1153가구를 일반에 선보인다. 그동안 상대적으로 낙후된 지역으로 평가되었으나 최근 입주된 포일자이, 의왕삼성래미안 등과 함께 신규 주거지를 형성할 것으로 기대된다. 서울외곽순환도로, 국도 47호선 접근이 편리하다.

오진희 기자 valere@