사업성 높다는 잠실주공5단지 지금 살까?

[아시아경제 이은정 기자] 서울 잠실주공 5단지가 재건축 안전진단심의를 통과하면서 투자자들이 지금 매입할 경우 수익을 내겠느냐를 놓고 계산기를 두드리느라 분주하다.

잠실주공 5단지는 은마아파트를 비롯한 강남권 중층 재건축단지 중 용적률이 가장 낮아 사업성이 비교적 높다는 평가를 받고 있는 곳이다.

우선 재건축 방식은 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형을 많이 짓는 일반 재건축 방식이 유력할 것으로 보인다. 재건축 추진위원회측이 46평형대 이상의 아파트를 무상으로 공급받 조건을 제시했다는 이유에서다. 만약 일반분양 물량이 늘어나는 1대1 방식으로 재건축을 추진한다면 조합원이 살던 집 전용면적은 10%까지만 늘릴 수 있다. 단 일반재건축 방식으로 사업을 추진한다면 전체 가구수 20% 이상을 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택으로 지어야 한다.

◇기부채납 비율 따라 사업성 천양지차= 기부채납비율을 각각 5%, 12%로 전제했을 경우 사업성을 추정해봤다. 5%는 법정최저치이며 12%는 통상 재건축·재개발시 기부채납비율이 10~15% 정도 이른다는 점을 고려한 비율이다.

우선 법정최저치인 5%의 기부채납을 전제한 시뮬레이션에 따르면 현재 3종 일반주거지역으로 용적률 138%가 적용된 잠실주공 5단지에는 총 7880가구를 지을 수 있는 것으로 나타났다. 가구수로는 현재 3930가구보다 3950가구가 늘어난 수준이다. 디에스포럼건축사사무소가 법정상한 용적률 300%를 받고 일반 재건축 방식으로 추진하는 조건으로 분석해본 결과다. 전용면적 60㎡ 이하 20%, 85㎡ 이하 40%, 85㎡ 초과 40% 비율을 준수하는 전제도 적용됐다.

평형대별로는 60㎡ 이하의 경우 임대가구 1440가구, 일반분양 200가구가 배정된다. 85㎡ 이하는 조합물량 1030가구, 일반분양 2310가구가 나온다. 85㎡를 초과한 조합 물량은 2900가구다.

조정권 디에스포럼건축사사무소 사장은 "단순히 사업성만 따져보면 8170가구를 지을 수 있는 1대1 재건축이 일반 재건축보다 유리하다"며 "하지만 조합원들이 대형평형대를 원하고 있다는 점과 강남에 20평형대 대단지 아파트를 분양할 경우 메리트가 없다는 점 등을 고려할 때 일반재건축 방식이 낫다"고 말했다.

반면 기부채납비율을 12%로 올릴 경우 건립 가능한 가구수가 대폭 감소한 것으로 나타났다.

J&K부동산투자연구소에 용적률 300%와 기부채납비율 12%, 국민주택규모 이하를 60% 건립하는 일반 재건축을 전제로 시뮬레이션을 의뢰한 결과 총 건립 가능한 가구수는 6701가구로 예상됐다. 이 중 25평형대 임대주택과 분양주택은 각각 1600가구, 291가구가 될 것으로 추산됐다. 이밖에 33평형은 2203가구, 42평형 1443가구, 52평형 1165가구가 배정됐다.

이는 최고 70층 높이의 아파트 9800여 가구로 재건축하겠다는 재건축 추진위 건축안과는 대조적이다.

권순형 J&K부동산투자연구소 대표는 "현재 138%의 용적률이 적용된 잠실주공 5단지를 법정상한 용적률 300% 적용받는다는 조건으로 재건축을 추진한다면 최대 9800가구까지 가능하지만 기부채납 없이 이를 추진하긴 힘들다"며 "기부채납 비율이 높아질수록 가구수는 줄어들 수밖에 없다"고 말했다.

◇용적률·시세 등 감안하면 큰 수익 무리= 그렇다면 지금 10억6000만원을 들여 34평(112㎡)의 잠실주공 5단지를 산다면 투자 수익률은 얼마나 될까.

우선 실제 용적률은 기부채납 비율을 12%로 전제로 계산해보면 268% 정도 나온다.
아파트 가치를 결정하는 112㎡의 대지지분이 74.38㎡다. 만약 무상지분율 162%를 적용받아 42평형대를 받는다면 무상으로 받을 수 있는 36평을 제외한 나머지 몫을 추가분담금으로 내야 한다. 추가분담금은 분양가에서 권리가액을 뺀 가격이다.
분양가를 평당 3000만원이라고 전제한다면 분양가 12억6000만원짜리인 42평형을 배정받기 위해선 1억6737억원을 추가부담금으로 내야 한다. 권리가액은 10억9263만원으로 계산했다. 추가 부담금까지 해서 총투자금액은 12억2737만원 정도다. 분양가가 12억6000만원이니 투자수익은 3263만원에 불과하다.

물론 재건축을 통해 건립된 아파트 시세가 크게 오르면 투자수익률은 높아질 수 있다. 서초구 반포동 주공아파트 단지를 재건축해 입주를 시작한 반포자이, 반포래미안 단지는 분양가에 비해 20% 이상 오르기도 했다.

권 대표는 "주공5단지의 예상 용적률과 기부채납 조건, 현 시세 등의 가변 요소를 넣어 시뮬레이션을 해본다면 지금 투자시 큰 수익을 기대하긴 힘들다"고 분석했다.
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이은정 기자 mybang21@