불황에 부동산 맞교환 성행...아파트까지 등장

[아시아경제 이은정 기자] 부동산 맞교환(스와핑) 시장에 아파트가 속속 등장했다. 그동안 아파트는 거래가 활발해 맞교환 시장까지 나오지 않았던 부동산이다. 맞교환 방식도 3자 매각 방식 등 진화를 거듭하고 있어 주목된다. 이는 불황의 여파가 만든 현상이다.

부동산 맞교환은 매수자를 찾기 어려운 부동산 소유자들끼리 아예 현물을 주고 받는 형식이다. 주로 토지나 팬션, 지방상가 등에서나 성행했다.

16일 부동산업계에 따르면 최근 경기 불황으로 아파트 소유주들이 대출금 부담을 줄이고자 상가 등과의 맞교환에 나서고 있다. 대출금 부담이 높아진 상황에서 아파트 거래마저 힘들어지자 현금에서 현물로 눈높이를 낮춘 것이다. 부동산 중개업자는 "아파트는 시세와 현금가의 차이가 크지 않아 맞교환 시장에 거의 등장하지 않았다"며 "하지만 최근 대출금 이자 부담은 높은데 거래는 성사되지 않자 집 팔기에 지친 주인들이 맞교환시장에 눈을 돌리고 있다"고 말했다.

인터넷사이트별로 보면 부동산교환사이트인 R9114에는 최근 경기 용인시 151.8㎡대 아파트 매물리스트에 나왔다. 희망가격은 3억5000만원이며 맞교환 희망대상은 경기도 남부지역 상가다.

교환114에도 경기도 남양주시의 152.07㎡대 아파트가 매물로 등장했다. 2억3000만원을 대출받은 이 아파트의 의뢰가격은 4억3000만원이다.

최근 부동산 맞교환 시장이 아파트까지 등장할 정도로 성행하면서 일대일(1대1) 중심이었던 맞교환의 방법도 중간 단계를 통한 3자 매각 방식인 속칭 '스리쿠션(3자매각) 방법'으로 진화된 것으로 나타났다. 3자 매각에는 미등기전매 형식도 성행하는 것으로 알려졌다. 미등기전매는 부동산 매수인이 자신 이름으로 소유권이전등기를 넘겨받기 전에 다시 제 3자에게 매도하는 것을 의미한다.

부동산 맞교환 가격은 매도인과 부동산교환업체에서 제시한 의견가격과 감정가를 기준으로 정해진다. 특히 요즘은 부동산 급매물이 쏟아지면서 시세가 급변하기 때문에 거래 직전까지 시세를 확인하는 것이 안전하다는 게 업계 전문가들 조언이다.

생계형 중심의 맞교환이 늘어나면서 일부에서는 부동산 매매가격을 실제 거래가격보다 높이거나 낮춰 신고하는 업(Up)ㆍ다운(Down) 계약서도 또다시 등장했다. 실제 부동산 맞교환과 일반 매매의 경우 세금 차이가 없다. 양도소득세와 취ㆍ등록세 모두 같다. 만약 아파트 가격을 10억원에 인정받아 9억원의 상가와 맞바꿨다면 차익 1억원의 양도세를 내고 교환한 상가에 대해서는 취·등록세를 내야 한다.

함영진 부동산써브 연구실장은 "부동산 교환이 일반 거래와 비교시 세금 혜택이 있는 것은 아니다"며 "교환에 따른 이점만을 고려해 전문 중개인을 통해 맞교환을 하는 것이 안전하다"고 조언했다.

그는 또 "교환 대상 물건에 근저당이 있는 경우 이를 해지할 것인지 넘겨받을 것인지 등도 직접 확인해야 한다"고 덧붙였다.
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이은정 기자 mybang21@asiae.co.kr