美 부동산 침체 '끝이 안 보인다'

[아시아경제 강미현 기자] 미국 부동산 시장이 침체 일로다. 주택 압류가 고가 주택으로 확산되는 한편 호텔을 포함한 상업용 모기지 연체도 위험수위라는 지적이다.

이는 가까스로 안정을 되찾고 있는 미국 부동산 시장에 또 다른 위기를 불러일으킬 수 있다는 점에서 크게 우려된다.

◆ 고가 주택 압류 급증 = 12일(현지시간) 부동산 전문 질로우닷컴(Zillow.com)에 따르면 부동산 가치 상위 30%에 속하는 고가 주택이 6월 주택 압류의 30%를 차지한 것으로 집계됐다. 고가 주택의 압류 비중이 3년 전 16%였던 데에서 2배 가까이 늘어난 것이다. 반면 가격 기준 하위 3분의1 주택이 차지하는 압류 비중은 35%로 지난 3년 전 55%에서 크게 줄어들었다.

이는 고가 주택의 주택 하락세가 특히 커 모기지 채무 규모가 주택 가치를 넘어선 경우가 많았기 때문인 것으로 풀이된다. 모기지은행연합회(MBA)에 따르면 2분기 전체 압류 가운데 프라임 대출이 차지하는 비중은 58%로 지난해 44%에서 증가했고, 서브프라임 대출의 비중은 지난해 2분의1에서 올해 3분의1로 떨어졌다.

프라임 대출 가운데 소위 신종모기지(exotic mortgage)라 불리는 채무가 압류를 부추긴 것으로 분석된다. 이 신종모기지는 대출을 시작한 뒤 일정기간 동안 원리금 상환은 미루고 이자만을 지급할 수 있도록 하는데 주로 고가 주택을 구매에 이용됐다. 고가 주택 가격이 급락하자 채무자들이 이를 감당해내지 못하게 된 것.

질로우의 스탠 험프리스 이코노미스트는 “최근 중저가 주택 판매가 늘어나면서 주택시장이 안정화 기미를 보이고 있는데 고가 주택의 압류 증가가 여기에 타격을 줄 수 있다”고 우려했다. 그는 내년까지 압류 규모가 줄어들지 않을 것으로 전망했다.

◆ 호텔 대출 연체 30억弗 달해 = 상업용 모기지 시장이 제2의 금융위기를 불러올 뇌관으로 부상한 가운데 특히 고급 호텔의 연체가 우려스러운 수준이다.

피치에 따르면 9월 미국 상업용부동산담보부증권(MBS) 연체는 전월 3.04%에서 3.58%로 증가했다. 특히 호텔의 채무 연체가 5.83%로 다가구 주택의 5.72%, 소매상가의 3.65%를 넘어서며 전체 연체율 상승을 주도했다.

호텔 대출 연체 총 규모는 54% 급증한 30억 달러에 육박했는데 여기에는 익스텐디드 스테이 아메리카 등과 같은 호텔체인 파산의 영향이 컸다. 올해 1~9월 캘리포니아에 위치한 호텔의 파산은 전년동기 대비 3배 이상 증가했다.

피치는 호텔 부동산의 가치가 정점 대비 절반 가까이 줄어들 것으로 내다봤다. 피치의 수잔 메릭 매니징디렉터는 “중저가 호텔들이 침체를 잘 견뎌낸데 반해 럭셔리호텔, 카지노, 리조트의 연체율은 다른 부동산 대비 2배까지 늘어날 것”이라고 전망했다.

강미현 기자 grobe@asiae.co.kr