'헛점 투성이'보금자리 공급 확대..5대 쟁점은

보금자리주택 60만가구를 2012년까지 수도권에 공급하겠다는 정부 정책이 국민적 논란을 불러일으키고 있다.

이병박 대통령이 8.15 경축사에서 언급한 '집없는 서민들을 위한 획기적인 주택정책'으로 국토해양부가 공급 조기화 및 청약제도 개편 등을 담은 대책을 발표했지만 서둘러 마련하다보니 보완하기 힘든 허점들이 속속 드러난 것이다.

그린벨트 해제 가능성은 물론 보상에 따른 재원마련 대책이 부실한데다 기존 청약자들의 박탈감 등이 제기되고 있다.

◇분당 4개규모 그린벨트 해제 가능할까= 정부는 보금자리주택 조기공급을 위해 그린벨트 7880만㎡를 풀 계획이라고 밝혔다. 1950만㎡ 크기인 분당신도시의 4배 규모다.

이같은 정부 대책이 발표되자마자 경기도는 직격탄을 날렸다. 대부분 경기도에 위치한 그린벨트를 해제해야 하는 입장인데 전혀 협의가 없이 일방적으로 해제계획을 발표했다며 반발한 것이다.

경기도는 "계획 발표에 앞서 보금자리주택의 80% 이상이 공급될 경기도와 사전협의는 물론 통보조차 하지 않았다"고 공식 발표했다. 그린벨트 해제는 지자체와 협의를 해야 하고 개발을 위해서는 주민 등 토지소유자들과 보상협의가 필수적이다.

더욱이 큰 문제는 보상에 앞선 땅값 상승 가능성과 주변지역 땅값상승 우려다. 해당지역의 땅값 상승은 불보듯 뻔한 상황이다. 이미 업계에서는 서울 남쪽의 과천이나 동쪽의 구리, 남양주, 하남, 서쪽편의 광명 등지를 그린벨트 해제 유력지역으로보고 있고 구체적인 지역까지 거론되기까지 한다.

또한 보상비를 받은 토지주들이 주변 땅에 관심을 가질 경우 도미노처럼 땅값을 끌어올릴 것이란 지적이 나오고 있다.

◇최대 50조원 보상비 어떻게= 막대한 그린벨트 해제를 통해 보금자리주택을 공급하기 위해서는 막대한 재원이 투입돼야 한다. 보상비로만 봐도 최대 50조원을 넘어설 것으로 분석된다.

분당신도시의 3분의1 크기인 위례신도시(678만8000㎡)의 경우 3조원 규모의 보상비가 투입될 것으로 추정되고 첫 보금자리지구로 지정된 서울강남세곡(94만㎡), 서울서초우면(36만3000㎡), 하남미사(546만6000㎡), 고양원흥(128만7000㎡) 등 4곳의 보상비는 4조~5조원 규모 추산된다.

따라서 보금자리지구 805만6000㎡의 보상비를 토대로 7880만㎡에 이르는 그린벨트 보상비를 계산하면 50조원이라는 천문학적 비용이 투입돼야 한다는 추정이 가능해진다.

이에따라 2012년까지 단기간내에 막대한 규모의 보상비 조달이 제대로 될 수 있을지에 관심이 모아진다.

정 장관은 "최대한 주민 잘 설득해 보상을 앞당기고 보상비도 줄이겠다"고 밝혔지만 하남미사 등지의 토지보상작업부터 주민반발이 적지않은 처지다.

◇토지주택공사 재무건전성 '우려'= 또한 매년 주택건설 비용으로 3조2000억원씩이 투입됨에 따라 통합 토지주택공사의 경영개선에 걸림돌이 될 것으로 전망된다.

국토부 관계자는 "보금자리주택 20만가구를 6년 앞당겨 공급하면 건설비용이 2조원 정도 추가된다"며 "국가재정에서 1조4000억원을 부담하고 나머지 5000억~1조원의 비용은 통합공사가 조달하는 방식으로 재원문제를 해결할 것"이라고 밝혔다.

통합공사가 매년 최대 1조원씩 보금자리주택 건설을 위해 채권을 발행해야 하는 셈이다.

◇청약체계 변화...기존가입자 반발= '근로자 생애최초 주택청약제'가 신설되며 특별공급 대상에서 제외된 청약저축 가입자들의 반발도 현실화되고 있다.

생애최초 청약제는 보금자리주택 중소형 분양물량 중 20%를 신혼부부 등 사회 초년생들에게 우선공급하는 것으로 일반공급분이 줄어들었기 때문이다. 더욱이 9월초부터는 다자녀 우선공급 5%가 새로 도입돼 일반분양분은 전체 공급물량의 35%에서 30%로 5%포인트 축소된다.

◇전매제한 강화에 형평성 논란도= 정부가 반값 아파트 공급에 따라 최초 분양자에 돌아가는 과도한 혜택을 막기 위해 5년간 거주 의무화와 전매 최장 10년 금지 규정을 도입, 또다른 갈등을 예고하고 있다. 거주이전의 자유를 막는 부분에 대한 논란도 있지만 판교 등 신도시와 비교해볼때 지나치게 제한을 가한다는 지적이다.

지난 2006년 분양된 판교 공공물량(85㎡이하)은 5년간 전매제한을 받지만 서초우면 등 나머지 보금자리주택은 비슷한 분양가임에도 전매제한 기간이 10년으로 두 배 수준이다

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*보금자리주택 공급 조기화 논란
-그린벨트 7880만㎡ 해제에 지자체 반발
-최대 50조 추정 보상재원 마련
-토지주택공사 매년 5000억~1조 보금자리주택건설비 부담
-근로자 생애최초 특별공급 신설...기존 가입자 청약기회 축소
-전매 7~10년 제한...판교 등 기존 신도시에 비해 역차별

소민호 기자 smh@asiae.co.kr