전세 사라진 자리에 코리빙…서울 투자 1년 새 2배 늘어[부동산AtoZ]

알스퀘어 '2026 서울 코리빙 마켓 리포트'
1Q, 1인 가구 몰리는 곳에 7377실 공급
"소유 아닌 거주…임대 넘어 운영형 주거자산"

전세가 줄고 월세가 늘어나는 임대차 시장 변화 속에서 '코리빙(Co-living)' 주거가 빠르게 몸집을 키우고 있다. 코리빙은 1인 가구를 겨냥해 침실 등 개인 공간은 따로 두되, 주방·라운지·세탁실 같은 생활공간은 입주자가 함께 쓰는 형태의 임대주택을 말한다. 운영사가 입주부터 청소·커뮤니티 행사까지 관리해주는 점에서 일반 원룸이나 오피스텔과 구분된다.

21일 상업용 부동산 서비스 기업 알스퀘어가 발간한 '2026 서울 코리빙 마켓 리포트'에 따르면, 올해 1분기 서울의 코리빙 공급 규모는 7377실로 집계됐다. 지난해에만 1120실이 새로 풀렸고, 올해 1분기에도 '에피소드 컨비니 홍대', '위브스튜디오 동대문 이스트' 등 198실이 추가됐다. 자치구별로는 마포구가 1055실로 가장 많고 동대문구(974실), 금천구(840실), 서초구(804실) 순이다. 대학가와 주요 업무지구 주변에 공급이 몰리는 모양새다.

서울 코리빙 객실 공급 추이. 알스퀘어

자산 유형도 다양해지고 있다. 2023~2024년에는 숙박시설이나 공동주택을 코리빙으로 활용하는 사례가 많았으나, 최근에는 오피스텔을 기반으로 한 코리빙 공급이 늘어나는 추세다.

배경에는 임대차 시장의 구조 변화가 있다. 보고서에 따르면 서울 오피스텔 전세 거래는 2024년 대비 2025년 11% 줄어든 반면, 월세 거래는 16% 늘었다. 같은 기간 서울 아파트 월세 지수도 5.1% 올랐다. 전세대출 규제 강화, 전세사기 여파, 민간 전세 공급 위축이 동시에 작용한 결과다. 전세를 구하지 못한 세입자가 월세 시장으로 밀려나면서, 운영사가 관리하는 코리빙 같은 월세형 주거 수요가 자연스럽게 늘어났다는 분석이다.

수요층 자체도 두꺼워지고 있다. 통계청이 지난해 12월 발표한 '2025 통계로 보는 1인 가구'에 따르면 서울의 1인가구 비중은 39.9%로 전국 최고 수준이다. 서울 인구는 줄어드는 데 비해 가구 수는 늘어나는 '가구 분화' 흐름이 코리빙 수요를 떠받치고 있다.

시장에서는 코리빙을 단순 임대주택이 아닌 '운영형 주거자산'으로 바라보는 시각이 커지고 있다. 운영형 주거자산은 임대료 수입에 더해 청소·식음·커뮤니티 서비스 등 운영에서 나오는 수익까지 함께 묶어 가치를 매기는 부동산을 뜻한다. 주요 운영사들은 커뮤니티 프로그램, 운동·휴식 시설, 단기 체류 상품 등을 결합해 브랜드 차별화에 나서고 있고, 일부는 하루 단위 계약 상품까지 내놓으며 장기 임대와 단기 숙박의 경계를 허물고 있다.

투자 시장도 확대하고 있다. 서울 코리빙 투자 규모는 2024년 1970억원에서 2025년 3850억원으로 1년 만에 2배 가까이 늘었다. 기준금리는 내려갔지만 시장금리가 여전히 높은 수준이어서 안정적인 임대·운영 수익을 꾸준히 낼 수 있는 장기 보유형 자산을 찾는 자금이 코리빙으로 쏠리고 있다는 게 업계 분석이다.

최규정 알스퀘어 리서치센터 연구원은 "코리빙은 단순한 소형 임대주택이 아니라 운영과 서비스 경쟁력으로 수익을 내는 주거 플랫폼 자산으로 진화하고 있다"며 "전세의 월세화, 1인 가구 증가, 단기 거주 수요 확대가 맞물리면서 도시 주거 시장의 구조 변화가 더 빨라질 것"이라고 말했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr