全租消失共居登场…首尔投资一年翻倍增长[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 21 May.2026 10:24(KST)

Alsquare《2026首尔共居市场报告》
今年一季度单人家庭集中的区域供应7377间
“不是所有而是居住……从单纯租赁走向运营型居住资产”

在全租减少、月租增加的租赁市场变化中，“共居（Co-living）”住房正快速扩张。共居是面向单人家庭的一种租赁住宅形式，卧室等个人空间各自独立，而厨房、休息室、洗衣房等生活空间由住户共同使用。由于运营方从入住、清洁到社区活动都统一管理，因此与普通单间或办公型公寓有所区别。

据商业地产服务企业Alsquare于21日发布的《2026首尔共居市场报告》显示，今年一季度首尔共居供应规模统计为7377间。仅去年一年就新增1120间，今年一季度又新增包括“Episode Conveni弘大”“Weave Studio东大门East”等在内的198间。按自治区划分，麻浦区以1055间位居首位，其次是东大门区（974间）、衿川区（840间）、瑞草区（804间）。供应主要集中在大学周边和主要办公区附近。

首尔共居客房供应趋势。Alsquare供图

资产类型也日趋多样化。2023年至2024年期间，将住宿设施或共同住宅改作共居使用的案例较多，而近期以办公型公寓为基础的共居供应呈增加趋势。

其背景是租赁市场结构的变化。报告显示，与2024年相比，2025年首尔办公型公寓全租交易量减少11%，而月租交易量增加16%。同期首尔公寓月租指数也上涨5.1%。这是全租贷款监管加强、全租诈骗后续影响以及民间全租供应萎缩等因素叠加的结果。由于部分承租人无法找到全租房，被迫转向月租市场，由运营方管理的共居等月租型住房需求自然随之增加，形成上述走势。

需求群体本身也在不断扩大。统计厅去年12月发布的《从2025年统计看单人家庭》显示，首尔单人家庭占比为39.9%，为全国最高水平。与首尔人口减少相反，家庭户数却在增加，这一“家庭细分化”趋势正在支撑共居需求。

市场上将共居视为“运营型居住资产”而非单纯租赁住宅的观点正在增强。运营型居住资产是指，在租金收入之外，还将清洁、餐饮、社区服务等运营环节产生的收益一并纳入估值的房地产。主要运营商通过结合社区活动项目、健身与休闲设施、短期居住产品等，着力打造品牌差异化，其中部分企业甚至推出按日计费的合同产品，打破长期租赁与短期住宿之间的界限。

投资市场也在扩大。首尔共居投资规模从2024年的1970亿韩元增至2025年的3850亿韩元，1年间增长近一倍。业内分析认为，虽然基准利率有所下调，但市场利率依然处于较高水平，资金正在寻找能够持续获得稳定租金及运营收益的长期持有型资产，共居因此受到青睐。

Alsquare研究中心研究员Choi Gyujeong表示：“共居正在从简单的小型租赁住宅，演变为依靠运营和服务竞争力创造收益的居住平台资产。随着全租向月租转化、单人家庭增加以及短期居住需求扩张等因素叠加，城市居住市场的结构性变化将进一步加快。”