분양가에 이주비 이자·자재값 인상분 등 반영…최대 4% 오른다 [6.21 부동산 대책]

건축비 반영품목 4개→6개

HUG 고분양가 심사에도

자재비 인산분 반영하고

시세 비교단지 선정기준

준공 20년에서 10년으로 수정

[아시아경제 김민영 기자] 정부가 분양가상한제를 손본 것은 최근 원자재 가격 상승으로 인한 공사비 급등 등 정비사업 추진 시 필수 지출하는 비용이 분양가에 제대로 반영되지 못하고 있다는 인식 때문이다. 규제 완화 기대감과 자재값 상승 부담 탓에 분양을 차일피일 미루는 단지들이 늘면서 정부가 조속히 제도 개편에 나선 것으로 보인다. 이번 개편으로 분양가에 이주비 이자, 자재값 인상분을 반영키로 하면서 시세의 절반밖에 안되는 로또 아파트는 사라질 전망이다. 다만 당장 내달부터 재개발 아파트 분양가는 최대 4% 올라 서민 주거비 부담이 커질 것으로 보인다.

◆정비사업 추진 시 주거이전비 등 반영= 21일 정부가 발표한 분양가 제도 운영 합리화 방안에 따르면 정비사업(재개발·재건축사업)의 분양가 산정에 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도소송비, 이주비 금융이자, 총회 운영비 등 필수 소요 경비가 반영된다. 정비사업은 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주·명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 발생하는데 현행 분양가 상한제가 이를 제대로 반영하지 못하면서 부작용이 드러나자 사업 추진 과정에서 발생하는 필수적인 비용은 합리적으로 반영키로 한 것이다.

주거이전비와 영업손실보상비는 토지보상법상 법정 금액을 반영한다. 주거이전비는 세입자에게 4개월 가계지출비(4인 기준 통상 2100만원), 현금청산 소유자는 가구당 2개월분 가계지출비를 반영한다. 영업손실보상비는 휴업 4개월분, 폐업 2년치를 반영한다. 명도소송에 들어간 변호사비도 분양가 산정에 들어간다. 이주비 대출 이자는 실제 발생한 이자를 반영하되, 상한을 설정해 운영한다. 조합운영비는 사업비의 0.3% 안에서 정액으로 반영하기로 했다.

◆건축비 반영품목 4→6개 확대… 자재비 인상분도 반영= 분양가에 적용하는 건축비 반영 품목은 4개에서 6개로 확대된다. 현재 철근, 레미콘, PHC파일, 동관 등 4개 품목이 반영되는데 이중 사용 빈도가 낮은 PHC파일과 동관을 빼고 대신 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집을 추가했다. 또 분양가 인상 반영 기준을 단일 품목 15% 상승 외에도 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 가격의 상승률 합이 15% 이상이거나 하위 자재 상승률의 합이 30% 이상이면 바로 기본형 건축비를 조정할 수 있다.

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사에도 자재비 인상분을 반영해 준다. 현재는 인근 유사 사업장 시세만 반영해 현실과 동떨어졌다는 지적을 받고 있다. 이에 자재비 가산제도를 도입해 단기 급등한 경우도 분양가에 반영하기로 했다. 지방 아파트 분양가격을 결정하는 HUG의 고분양가 심사제도도 일부 개선된다. 인근 시세를 결정할 때 비교단지 선정 기준을 준공 20년 이내에서 10년 이내로 수정한다. 개선안은 다음 달부터 입주자 모집공고를 하는 단지부터 적용될 예정이다.

◆분양가 최대 4% 상승… 분양 유도 효과 ‘글쎄’= 국토부는 이번 개선안으로 분양가가 1.5~4%가량 오를 것으로 전망했다. 국토부가 제공한 정비사업 분양가 영향 시뮬레이션에 따르면 C재개발 사업장의 경우 3.3㎡당 2440만원이던 분양가가 2459만원으로 2.3%(55만원) 오른다. 이주비 이자(10만원), 명도소송비(6만원), 총회 등 경비(4만원), 기본형건축비 상승액(9만원)을 더한 결과다.

이번 개선안이 주택 공급자와 건설현장 부담을 줄여줬다는 점에서 도심 지역들의 분양 일정 지연이 개선될 것으로 보인다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "정비사업이 주택 주공급원 역할을 하는 서울 등 도심 지역들은 분양 일정이 지연되는 문제에 다소 숨통이 트일 전망"이라고 말했다. 실제 서울 아파트는 20일 기준 3173호만 분양되며 연내 공급될 계획이었던 2만8566호의 11%에 그쳐 2년 연속 공급 가뭄이 극심한 상황이다.

반면 최근 원자재값이 10%이상 오르고, 소비자물가상승률이 5%대로 올라서는 등 전반적으로 물가 오름세가 커 최대 4%인 상승률로는 사업 추진이나 분양 유도 효과가 크지 않을 것이라는 지적이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "분양가에 반영될 여지를 다 열어두었다는 점에서 향후 여건 변화에 따른 탄력적인 적용이 가능하게 된다"면서도 "각 사업장마다 차이는 있겠으나 당장의 정비사업 활성화에 큰 추진 동력이 될 정도는 아니다"고 말했다.

한편 일각에서는 정부가 내년도 물가전망치인 4.5%대를 의식해 이보다 낮게 상승률을 책정한 것 아니냐는 해석도 나온다. 분양가 상승으로 서민 주거비 부담이 커질 수밖에 없기 때문이다. 20일 기준 3.3㎡ 당 서울아파트 분양가는 3301만원으로 2021년 2829만원 대비 16.6% 인상됐다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr