강남 따라 가더니… 과천, 연이은 전세 하락 왜?

과천 전셋값, 이번 주 0.59% 떨어지며 큰 낙폭
'강보합' 보이는 강남과 동조현상 깨져

대단지 입주와 정책 변경이 원인
코로나19로 인한 시장 축소도 한 몫

[아시아경제 이춘희 기자] '경기도의 강남'으로 불리는 과천 부동산시장이 심상치 않다. 최근 매매ㆍ전세 가격이 동반 하락하며 시장이 급격히 위축되고 있다. 최근 주택 매수세 위축 속에서도 전세 가격은 고공행진을 거듭하는 서울 강남권과의 동조 현상이 깨지는 분위기여서 배경이 주목된다.

27일 한국감정원 주간아파트가격지수에 따르면 과천의 전세 가격은 최근 8주 연속 하락했다. 특히 이번 주(23일 기준) 조사에서는 0.59% 하락하며 앞선 이달 둘째 주(-0.32%)와 셋째 주(-0.32%)에 비해 낙폭을 확대하는 추세다.

최근 신종 코로나바이러스감염증(코로나19)과 지난해 12ㆍ16 부동산 대책의 여파로 고가 주택 밀집 지역인 강남 3구는 물론 과천 아파트 역시 매매가격이 동반 하락세를 보이고 있다. 감정원 주간아파트가격지수 기준 강남 3구와 과천 모두 지난 1월20일 이후 10주 연속 매매가격이 떨어졌다.

하지만 전세시장 양상은 전혀 다르다. 강남 3구의 전세 가격이 같은 기간 소폭의 상승세를 이어가며 강보합세를 나타내는 데 비해 과천의 전세 가격은 지난달 3일 이후 좀처럼 회복세를 보이지 못하고 있다. 일반적으로 매매 수요가 위축되면 상대적으로 전세 수요가 늘어 전세 가격은 상승하는 점을 감안하면 이례적이다.

전문가들과 일선 부동산중개업계는 과천 아파트의 매매ㆍ전세 가격 동반 하락의 주요 원인으로 ▲대단지 입주 ▲정부의 정책 변경 ▲코로나19 확산을 꼽고 있다.

한국감정원은 과천 전세시장에 대해 "신규 입주 물량 영향 등으로 하락세가 지속됐다"고 분석했다. 올해 과천의 입주 예정 물량은 3개 단지 총 2988가구다. 중앙동 '과천푸르지오써밋(1571가구)'과 갈현동 '과천센트레빌(100가구)'이 다음 달 입주가 예정돼 있다. 2018년 7월 별양동 '래미안센트럴스위트' 입주 이후 2년여 만의 입주다. 연말인 12월에는 '과천센트럴파크푸르지오써밋(1317가구)'이 준공된다.

▲ 경기 과천시 '과천 푸르지오 써밋' 공사현장 (제공=대우건설)

2000가구도 안 되는 입주 물량이 과천의 전세 시장을 뒤흔드는 것은 이 지역의 시장 규모 자체가 작기 때문이다. 행정안전부의 '주민등록 인구 및 세대 현황'에 따르면 2월 현재 과천시의 총 거주인구는 5만7377명이고 거주가구는 2만859가구다. 다음 달 입주 가구 1671가구만으로도 전체 세대의 8.0% 수준이다.

이는 오는 31일 입주가 시작되는 3045가구 규모 '목동센트럴아이파크위브'의 영향으로 지난 주 서울 25개 자치구 가운데 유일하게 전세 가격이 하락했지만 낙폭은 0.04%에 그친 양천구와도 대비된다. 목동센트럴아이파크위브 입주 물량은 양천구 전체 거주 가구 17만3405가구의 1.8%에 불과하다.

일선 현장에서는 정부의 정책 변화도 전세 가격 하락에 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. 수도권 내 투기과열지구나 대규모 택지개발지구의 청약 1순위 부여를 위한 지역 거주 기간을 1년에서 2년으로 늘리는 '주택공급에 관한 규칙' 일부 개정안이 시행을 눈앞에 두고 있기 때문이다. 지난해 과천의 전세 가격 상승에 과천 지식정보타운 분양을 노린 외부 유입이 영향을 끼친 것과 반대로 외부 유입이 줄어들면서 조정을 받고 있다는 것이다. 별양동 B공인중개소 대표는 "설마 진짜 하겠나 하던 거주 기간 연장이 현실화하면서 전세 문의가 다소 줄어들고 있다"고 전했다.

코로나19 여파도 한몫하고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "대단지 입주와 함께 정부의 거주 기간 연장으로 과천의 전세 수요가 줄어든 가운데 코로나19로 인한 시장 축소가 더해진 상황"이라고 분석했다. 그는 "매매가 위축되면 전세 가격이 올라야 하는데 저금리 속에 코로나19로 신혼부부가 줄어든 영향 등이 복합적으로 작용하면서 과천의 전세 가격을 끌어내리고 있다"고 말했다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr