"대출 된다더니 이제 와서"…전세 낀 실거주, 규제 '소급적용' 논란(종합)

12·16 대책前 전세 끼고 매입한 1주택자도 전세금반환대출시 새 LTV 규제 적용…대출한도 ↓
금융당국 "2017년 8·2 대책 때부터 LTV는 대출시 규정 적용…소급적용 이슈와는 무관"
기존 정책 믿고 주택 매입한 1주택자에 예외 인정 안해 자금 조달에 구멍

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 권해영 기자] #서울 외곽에 반전세로 거주중인 A씨는 지난해 11월말 경기도 분당에 있는 아파트를 13억원에 매입했다. 현재 6세인 큰 아이가 초등학교에 입학하는 시기에 맞춰 학군지로 이사를 가기 위해 미리 전세를 끼고 주택을 구입한 것이다. A씨의 자금조달 계획에 차질이 생긴 것은 지난해 12ㆍ16 대책이 나오면서부터다. 금융당국이 12ㆍ16 대책 이전 주택 매수자에게도 새 대출 규제를 적용키로 했기 때문이다. 종전 규제대로라면 2년 후 입주 시점에 담보인정비율(LTV) 40%를 적용받아 5억2000만원의 대출이 가능했지만 새 대책으로 9억 초과분에 대해서는 LTV 20%가 적용, 대출 가능 금액이 4억4000만원으로 1억원 가까이 줄었다. A씨는 그동안의 저축액, 퇴직금 중간 정산분에 모자란 돈은 신용대출까지 받는 등 이른바 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출을 받는다는 뜻)'로 매수 자금을 조달한 터라 부모님에게까지 손을 벌려야 할 상황에 처했다.

금융당국이 12ㆍ16 대책 이전에 전세를 끼고 주택을 매입한 1주택자에게도 9억원 초과분에 대한 LTV를 20%로 제한해 '소급적용' 논란이 일고 있다. 20일부터 시행되는 전세대출 규제를 기점으로 전면 가동되는 12ㆍ16 대출 규제의 여파다. 금융당국은 LTV 규제는 원래 대출 실행 시점의 규정 적용이 원칙이라는 입장이지만, 기존 정책만 믿고 주택을 매수한 사람들은 손바닥 뒤집듯 바뀐 정책에 자금 조달에 구멍이 뚫리게 생겼다.

20일 금융권에 따르면 12ㆍ16 대책 이전에 규제지역에 실거주 목적으로 전세를 끼고 부동산을 매입한 경우 향후 전세보증금 반환 대출을 받을 때 LTV 최대 한도가 종전 '40%'에서 앞으로는 '9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%'로 축소된다.

전세보증금 반환 대출이란 집주인이 세입자를 내보낼 때 전세보증금을 돌려주기 위해 받는 대출로 사실상 주택담보대출과 같다. 금융당국은 12ㆍ16 대책을 통해 규제지역 내 9억원 초과 주택의 경우 LTV를 종전 40%에서 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%로 변경했다.

문제는 12ㆍ16 대책 이전에 주택 매수 계약을 체결한 1주택자에게까지 이 같은 규제를 소급적용한다는 사실이다.

예컨대 A씨 사례처럼 2년 후 아이 초등학교 입학 시기에 맞춰 서울 또는 경기도 학군지로 이사를 가기 위해 미리 전세를 끼고 주택을 구입한 경우 대출 한도가 갑자기 줄어든다. 아이 교육을 위해 주택담보대출(전세보증금 반환 대출)은 물론 신용대출을 받고 퇴직금 중간 정산까지 해 '영끌'에 나선 맹모ㆍ맹부들이 이번 규제로 큰 피해를 입는 셈이다.

금융당국은 12ㆍ16 대책 이전 매수자는 '등기 후 3개월 이내'에 전세보증금 반환 대출을 이용하면 기존대로 LTV 40%를 적용한다는 방침이다. 그러나 다른 경우에는 예외를 적용하지 않는다는 방침이다. 1~2년 후 실거주를 목적으로 자금 계획을 세우고 주택을 매입한 1주택자는 고스란히 피해를 떠안을 전망이다.

이와 관련 금융당국 관계자는 "LTV 규제는 대출 시점 규정을 따라가게 돼 있는 만큼 소급적용 이슈와는 무관하다"며 "2017년 8ㆍ2 대책부터 일관되게 적용해 왔던 원칙이며 새로 바뀐 것은 없다"고 설명했다.

12ㆍ16 대책으로 대출 한도가 줄어들게 된 한 실수요자는 "정부가 이번 12ㆍ16 대책에 그치지 않고 추후 LTV 비율을 또 낮춰버리면 1~2년 후 입주 시점에 대출 한도가 더 줄어드는 것 아니냐"며 "선의의 피해자를 구제하지 않고 1주택자조차 갭투기꾼으로 몰아가는 정부 정책이 오히려 시장을 교란시키고 있다"고 지적했다.

금융권 관계자는 "1주택자는 갭투기꾼이 아니라 실수요자인데 정부가 부동산 정책 실패를 소급적용도 불사하는 막무가내식 대출규제로 풀려고 하고 있다"며 "정부 정책은 신뢰가 기본인데 실수요자들조차 이젠 정부를 믿을 수 없다고 불만을 쏟아낸다"고 말했다.

권해영 기자 roguehy@asiae.co.kr