[실전재테크]로또분양 대신 선별청약…내집마련 '키 포인트'

[아시아경제 김유리 기자] 지난해까지 이어지던 서울 집값 급등세가 올들어 조정기미를 보이고 있지만 내집마련을 하지 못한 실수요자들의 근심은 여전하다. 어느 정도 조정을 받는다고 해도 여전히 비싼 값인 데다, 그 조정마저 어느 선에서 멈추고 다시 오를지 가늠할 수 없어서다.

그나마 실수요자들에게 매력적인 시장으로 꼽혔던 분양 시장에서마저 최근 '더 이상 로또가 아니다' '분양가가 높다' '집값이 빠진다는데 2년 후엔 알 수 없다' 등의 부정적인 목소리가 나오고 있다. 그렇다면 지금은 기회마저 내려놓고 쉬어가야 할 때인 걸까. 혼란스러운 시장에서 실수요자들은 분양 물량에 어떻게 접근해야 할까.

◆분양시장 여전히 유효…단 '선별작업'해야= 전문가들은 실수요자의 서울 분양시장으로의 접근은 여전히 유효하다고 말한다. 단 지난해와 분위기가 다른 이유를 객관적으로 파악, 선별작업을 통해 수요자에게 맞는 단지로 접근하는 것이 좋다는 설명이다.

청약 경쟁률은 지난해 대비 낮아졌다. 부동산 시장이 전반적으로 가라앉은 상황, 분양가가 지난해 대비 상승한 영향 등이 복합적으로 작용했다. 여기엔 지난해 11월 이후 전용면적 85㎡ 초과 추첨 물량(50%) 가운데 1주택자 당첨 가능 분이 크게 줄어들면서 1주택자 교체수요가 감소한 점도 영향을 미쳤다.

특히 지난 1월 청약을 진행한 서울 광진구 'e편한세상 광진 그랜드파크'가 화제가 됐다. 서울 내 분양으론 드물게 1ㆍ2순위 미달이 발생해서다. 그러나 이 단지는 주변 시세 대비 높은 분양가 등으로 지난해 '로또분양' 단지들과 같은 높은 청약 경쟁률은 애초에 기대하지 않던 단지였다.

전문가들은 직주근접, 교통, 편의시설 등에 수요자별 우선 순위를 두고 선별 작업을 해야 한다고 말했다. 실제로 지난 달 26일 서울 서대문구에서 분양한 '홍제역 해링턴 플레이스'는 263가구 모집에 2930명이 몰려 평균 11.14 대 1의 경쟁률로 1순위 마감됐다. 이 단지는 지난해 분양 논의가 이뤄지던 때보다 분양가가 높게 책정됐으나(3.3㎡당 평균 분양가 2469만원) 지하철 3호선 홍제역이 약 500m 거리에 위치한 역세권 단지라는 점에서 광화문, 종로 등으로 출퇴근하는 직장인 등을 중심으로 관심이 컸다.

전문가들은 지하철 등 대중교통이 걸어서 5~10분 이내, 직장과 1시간 이내인 지역에서 자신의 자금 여력으로 감당할 수 있는 수준의 아파트를 눈여겨보라고 조언했다. 생활편의시설과 학군 등도 '모두 갖춰진 곳'은 필연적으로 비싸기 때문에 가격 면에서 선택적 접근을 할 수밖에 없다면 수요자 별로 우선순위를 두고 기준을 마련하라는 설명이다.

◆'묻지마 청약'은 금물…자금여력 따져야= 모든 면에서 수요자 맘에 쏙든다 해도 청약 조건에 부합하지 않으면 의미가 없다. 현재 수요자의 보유현금과 지난해부터 깐깐해진 대출 규제 등을 꼼꼼히 따져야 한다. 가장 기본적인 청약 가점 역시 잘못 계산해 부적격 판정을 받는 경우도 적지 않기 때문에 재확인이 필요하다.

최근 서울 분양 단지들은 대부분 계약금으로 분양가의 20%를 요구하고 있다. 중도금 집단대출은 분양가 9억원 이하 물량만 가능하며 중도금 대출 최대 한도 역시 분양가의 40% 수준이다. 따라서 자금 마련 계획부터 꼼꼼히 짠 후 이에 맞는 단지에 청약해야한다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "현재는 단기적으로 접근할 상황은 아니며 5년 이상 긴 호흡으로 봤을 때 실수요자들에게 서울 분양 시장은 여전히 매력적"이라며 "(관심 단지가) 주변 가격보다 싸다면 관심을 가질만 하다"고 말했다.

◆올 상반기 서울서 1만6000가구 분양 채비= 부동산114에 따르면 올 상반기 서울 분양 예정 단지는 총 26개 단지 1만6183가구다. 당장 이달 동대문구 '전농동 청량리역롯데캐슬SKY-L65', 동대문구 용두동 '청량리역한양수자인192' 등 지난해부터 수요자 관심이 컸던 단지의 분양이 준비되고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "지난해보다 수요가 제한적이라 전반적인 경쟁률은 낮아질 수 있으나 새 아파트 선호 현상이 여전히 강하고 집값을 분납할 수 있다는 점 등에서 서울 분양 시장은 여전히 대기수요가 많은 시장"이라며 "주변 시세보다 낮은 가격이라면 도전해볼만 하다"고 말했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr