규제 덜어내자 '리츠' 날았다, 올 들어 자산 규모 41.7조

2017년 대비 7조원 이상 급증, 리츠수 222개로 15% 늘어…운용요건·진입규제 완화

[아시아경제 임철영 기자] 부동산 간접투자회사 '리츠(REITs)'의 성장세가 가파르다. 상업용 부동산 등에 직접투자가 어려운 투자자들에게 투자 기회를 제공하기 위해 정부가 규제를 완화한 이후 자산규모는 물론 리츠 수가 급증하고 있는 것으로 나타났다.

28일 국토교통부에 따르면 올해 들어 리츠의 자산 규모는 41조7000억원으로 2017년 말 기준 34조2000억원 대비 7조원 이상 급증했다. 같은 기간 리츠의 수는 193개에서 222개로 15% 증가했다.

성장세는 갈수록 가팔라지고 있다. 리츠시장 규모는 2002년 자산 규모 5584억원을 시작으로 2013년 10조원을, 2016년 20조원을 넘어섰다. 이어 2017년에는 30조원, 2018년에는 40조원을 돌파했다. 리츠 수는 2010년만 해도 50개에 불과했으나 2015년 100개를 넘어섰고 2018년에는 200개를 웃돌았다.

리츠는 대규모 투자금 조달이 어렵고 리스크가 큰 부동산 투자를 원하는 투자자들을 위해 도입됐다. 부동산투자회사법에 따라 일반투자자의 비중이 30% 이상이어야 하고 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자해 배당가능이익의 90% 이상을 배당해야 하는 부동산 간접투자회사다. 이를 통해 투기적 부동산시장을 투자시장으로 전환해 가격안정을 도모하고 건설시장 역시 안정적으로 자금을 조달할 수 있도록 하는 게 목적이다.

이른바 페이퍼 컴퍼니로 투자자들로부터 모은 자산을 외부 자산관리기관(AMC)에 위탁하는 '위탁관리리츠'가 대부분을 차지하고 있다. 위탁관리리츠의 자산 규모는 36조원으로 전체의 86%(187개)다. 이어 구조조정용 부동산에만 투자할 수 있는 CR리츠가 12%(31개), 나머지는 자기관리리츠(4개)다.

투자 대상은 주택이 절반 이상이다. 행복주택을 포함해 분양전환 공공임대주택, 기업형 임대 등으로 영역이 확대된 데 따른 것이다. 24조원(전체 자산 대비 58%)의 자산이 투입된 주택 투자 리츠는 116개로 오피스, 리테일, 물류에 투자하는 리츠보다 월등히 많다. 오피스, 리테일 매장에 투자하는 리츠는 각각 50개, 28개다.

수익률도 견조한 수준을 나타내고 있다. 2012년 5.1%였던 수익률은 2013년 6.1%, 2015년 7.6%, 2016년 10.6%를 달성했고 2017년에는 7.6%를 기록했다. 지난해 말 기준(한국감정원 집계) 2%대 초중반을 기록한 서울 상업용부동산 임대수익률이나 4%대 후반의 오피스텔 수익률보다 높은 수준이다.

리츠의 성장세는 정부의 잇따른 규제 완화가 이끌었다. 정부는 종합검사와 서면검사에 대한 미비점을 보완하면서도 최저자본금을 100억원에서 70억원으로 낮추는 한편 운용 요건, 비개발 사모 위탁리츠 진입규제 완화, 상장리츠 특수관계자 거래 요건 등을 완화했다. 지난해 11월에는 연기금의 투자비율을 30%에서 50%로 높이기도 했다. 이에 민간 신탁회사들의 참여도 활발해지고 있다. 수탁 규모의 36%를 차지하고 있는 한국토지주택공사(LH)가 주도하고 있는 가운데 코람코자산신탁, KB부동산신탁, 대한토지신탁 등을 포함해 대림에이엠씨, 디앤디인베스트먼트 등도 1~2개의 리츠를 설립했다. 최대 1조7000억원 규모 홈플러스리츠도 시장 진입을 앞두고 있다.

성장세는 지속될 전망이다. 국내 상업용 부동산시장 규모만 500조원에 달해 성장 가능성이 높다는 게 업계의 관측이다. 미국의 경우 2017년 7월 말 기준으로 리츠 자산 규모가 1183조원, 호주와 일본은 각각 113조원, 114조원에 달했다.

민간 부동산신탁사 한 관계자는 "부동산시장 불확실성이 확대되면 직접투자보다 간접투자에 대한 선호가 높아진다"면서 "부동산 시장 안정을 위해 각종 정책을 추진 중인 정부도 지속적으로 규제를 낮추고 리츠시장을 활성화할 것으로 보인다"고 설명했다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr