반포주공3단지재건축조합, 승소취지 판결…총회 '무효'라면 공사 계약 자체도 '무효'
건설사가 해당 총회의 결의가 유효인지 여부를 알았거나 알 수 있었는 지와 관계없이 비용 변경에 따른 거래행위 자체는 무효라는 취지의 판결이다.
대법원 3부(주심 대법관 박병대)는 반포주공3단지재건축주택정비사업조합이 GS건설㈜를 상대로 낸 약정금 소송에서 원고 패소판결한 원심을 깨고 승소 취지로 '약정금' 부분을 파기환송했다고 22일 밝혔다.
재건축조합 측은 2001년 11월 창립총회에서 조합원 무상지분 권리금액을 평당 2368만원으로, 평균 무상지분율을 171.84%로 산정하기로 했다. 조합원들에게 우선분양하고 남은 아파트 잔여세대를 일반분양할 때 실제 일반분양금 총액이 당초의 예상 일반분양금 총액보다 10% 이상 초과하는 경우에는 그 초과분을 조합원들의 수익으로 하여 환급한다는 조건이 담겼다.
재건축조합은 2002년 9월 사업참여제안서와 거의 동일한내용으로 가계약을 체결했는데 일반분양가 총액이 10% 이상 증가되는 경우 상호 합의해 조합원 무상지분 권리금액을 조정하기로 약정하는 내용이 포함됐다.
GS건설 측은 정부의 정책변경으로 최소 2000억원의 추가비용 발생 요인이 생겼다면서 이를 전액 인정해 줄 것으로 요구했다. 재건축조합은 수익조건에 따른 10% 이상 초과분에 대한 배분을 받지 아니하는 대신에 추가 발생 비용을 포함한 모든 사업비용을 시공사가 부담하는 것으로 하는 내용의 '본계약'을 마련했다. 각 조합원의 무상지분 권리금액은 평당 약 2452만6000원으로 책정됐다.
재건축조합은 2005년 2월 조합총회를 열고 이러한 내용의 '본계약' 안건에 대해 재적조합원 2516명 중 1378명의 찬성으로 승인결의했다. 이러한 결과는 3분의 2 찬성이라는 의결 정족수에 부족한 54.8%의 찬성이었다.
해당 아파트는 2009년 3월 재건축이 완료돼 현재 신축 및 입주가 완료된 상태다.
하지만 일부 조합원들은 재건축조합을 상대로 비용변경 결의에 대한 무효확인 소송을 제기했고, 대법원을 거쳐 '무효를 확인한다'는 판결이 확정됐다.
재건축조합은 비용변경 결의 무효가 확정됐으므로 "수익조건에 따른 10% 이상 초과분에 대한 배분을 받지 않는다"는 이 사건 본계약도 무효이므로 "가계약 상의 10% 이상 초과분 환급규정이 유효하다"고 주장했다. 재건축조합 측은 초과분 환급액 중 일부 등 36억원을 지급할 의무가 있다고 주장했다.
이 사건 쟁점은 조합원 3분의 2 동의를 거치지 못한 재건축 비용분담 변경안에 대해 상대 건설사 측이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우가 아니라면 계약 자체는 유효하다고 판단해야하는 지다.
1심과 2심은 재건축조합측 청구를 기각했다. 1심과 2심은 비용분담 변경 결의가 무효로 확정됐다고 해도 거래 상대방(GS건설)이 그러한 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우가 아니라면 거래행위 자체는 유효로 판단했다. 거래 상대방을 보호해야 한다는 취지의 판결이다.
하지만 대법원은 판단이 달랐다. 대법원은 "이 사건 결의는 그 의결정족수에 미치지 못하여 효력이 없고, 이 사건 본계약도 결국 법률에 규정된 요건인 총회결의를 거치지 않은 것이므로 무효"라면서 "피고가 이 사건 본계약 체결 시 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다는 것을 알았거나 알 수 있었는지 여부는 계약의 효력에 아무런 영향이 없다"고 판시했다.
대법원은 "원고가 지급받을 수 있는 정당한 약정금의 존부 및 액수에 관하여 심리하지 아니한 채 원고의 이 부분 청구를 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는 구 도시정비법상 조합원 총회의 특별결의를 거치지 아니한 계약의 효력에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다"면서 "이를 지적하는 원고의 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다"고 판시했다.
류정민 기자 jmryu@asiae.co.kr
꼭 봐야할 주요뉴스
"살 빼려고 맞았는데 아이가 생겼어요"…난리난 '... 마스크영역<ⓒ투자가를 위한 경제콘텐츠 플랫폼, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>