당정, 전월세 과세방안 재수정…시장 훈풍엔 '역부족'(종합)

9억원 초과 1주택자·다주택자, 연간 2000만원 이하 월세 임대소득자일 땐 모두 14% 세율 분리과세

서울의 아파트 단지 전경

"시장 변화시킬 과감한 보완책 아냐"…주택업계 "과세기준 3000만원 상향 조정 필요"

[아시아경제 이초희 기자] '2·26 주택임대차시장 선진화방안'을 발표한 지 넉 달여 만에 정부가 여당과 협의 끝에 다시 수정했다. 더 이상 '2·26대책'과 '3·5보완대책'을 놔둘 경우 내수시장을 활성화하려는 박근혜정부의 목표를 달성하는 데 한계가 있다고 판단했기 때문이다. 현 정부 출범 후 발표된 5번의 부동산 관련 대책 가운데 가장 뼈아픈 대목이다. 소득에 대한 당연한 과세조치라고 강변했으나 서서히 살아나던 시장이 경색되자 두 번에 걸쳐 수정안을 내놓았다. 원칙을 지키려다 실리를 잃어버린 셈이 됐던 것이다.

이렇게 체면을 구겨가며 '누더기 주택세제'를 만들었으나 시장 반응은 그다지 밝지 않다. 심사숙고한 측면은 있지만 회복의 불씨가 되기는 역부족 수준이라는 평가가 나온다. 시장에서는 집주인들을 위해 두 번이나 수정안을 발표했다는 비판의 목소리도 적지 않다.

◆2·26 대책 후 곳곳서 '파열음'= 정부가 2·26대책을 만든 배경에는 지난 5년간 고공행진한 전셋값의 고삐를 죄고 수급 불균형을 맞춰야 한다는 인식이 작용했다. 주택임대차 방식이 전세에서 월세로 전환되는 시점에 만든 처방전이다. 월세 세액공제를 확대하고 임대소득에 대한 과세를 정상화하기로 한 것이다. 하지만 시장은 정부의 의도와 달리 움직였다. 집주인들은 반발하고 불안심리는 확산됐다. 여론도 부정적으로 흘러갔다.

결국 정부는 일주일 만에 부랴부랴 세부 방침을 바꿔 세금을 깎아주고 과세시기를 늦추는 보완책을 내놨다. 임대소득자에 대한 과세는 유지하되 세금부담을 대폭 줄여주는 선으로 맞췄다. 그럼에도 시장 반응은 차가웠다. 주택거래 증가율이 급락하고 호가도 떨어지기 시작했다. 결국 정부는 여당과 협의를 거쳐 108일 만인 13일 재수정된 전월세과세 개편안을 내놨다. 추가보완책이 나온 이후로는 100일 만이다.

'6·13 세제개편방향'의 핵심은 다주택자이면서도 임대소득이 적은 계층에 대한 세금부담을 완화한 것이다. 연간 2000만원 이하의 임대소득을 올린다면 주택 보유 와 상관없이 최고 38%에 달하는 종합소득세 대신 14%의 단일세율로 분리과세키로 한 것이다. 과세시기도 계획보다 1년을 늦춰 모두 2017년부터 적용키로 했다. 또 기준시가 9억원을 넘는 고가주택 1채 보유자에 대해서도 임대소득이 연 2000만원 이하면 종합과세하지 않고 분리과세하도록 했다. 임대소득 과세로 인해 건강보험료가 치솟을 수 있다는 점을 감안, 경감방안도 마련했다.

다만 2주택자의 전세소득에 대해서는 과세 원칙을 존중하면서 세 부담을 경감하는 방안을 법안 발의 전 다시 논의하기로 해 3주택자 이상 전세소득만 과세하는 방향으로 개편될 가능성이 커졌다. 나성린 새누리당 정책위부의장은 이날 당정협의를 마친 뒤 "2주택 전세과세에 대한 결정만 남아있는 상태"라며 "6월 국회서 처리하기는 어렵지 않겠느냐"고 밝혔다. 김낙회 기재부 세제실장도 "정부는 2주택자에 대해서 과세해야 한다는 것으로 생각한다"며 "추가적인 논의를 통해 세법 제출 전에 최종결정 내기로 했다"고 설명했다.

◆세금부담 완화…투자자 움직일까= 이런 '2·26 재수정 방안'에 대한 시장 평가는 좋지 않다. 시장상황을 감안해 상당부분 보완한 점은 있지만 기대한 만큼은 되지 않는다는 지적이 나온다. 한국주택협회는 정부에 과세기준을 2000만원에서 3000만원으로 상향조정해 ▲3000만원 이하 임대소득 2주택자에는 비과세 ▲3000만원 초과 임대소득 2주택자 및 3주택자 이상에 분리과세 ▲전세과세는 3주택자로 현행 유지 ▲임대사업자 등록한 경우 건보료 납부대상 제외 등을 요구했다.

고성수 건국대 부동산대학원장은 "시장을 변화시킬 만한 과감한 보완책은 아니다"고 진단했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수도 "부동산거래가 정상화단계에 이르지 않은 가운데 과세기조를 유지하는 것은 수요를 더욱 위축시키는 결과여서 이번 보완책으로 심리를 살리기는 쉽지 않다"고 부정적 전망을 내놨다.

당초 안을 유지하기로 한 전세과세에 대한 부정적 의견과 함께 다주택자를 위해 거듭 수정안을 내놓는 것은 잘못이란 비판까지 나오고 있다. 이용만 한성대 부동산학과 교수는 "민간의 임대시장을 활성화시키려는 목적에서 대책을 마련하면서 과세 방안이 끼어들어 혼선이 빚어졌다"고 평가했다.

이초희 기자 cho77love@asiae.co.kr