'2·26대책' 후폭풍…다가구와 다세대 '엇갈린 희비'

5월 경매 낙찰가율, 다가구 13.9%P↑ VS 다세대 12.4%P↓
"임대소득 과세 두려운 투자자, 1주택 간주되는 다가구에 몰려"

'2·26대책'으로 임대소득에 대한 과세 강화 방침이 발표되면서 다가구주택과 다세대주택 간 희비가 엇갈리고 있다. 사진은 서울 시내 다가구·다세대주택 밀집지역.

[아시아경제 이민찬 기자] 주택 임대소득에 대한 과세를 강화하는 내용의 '2·26대책' 발표 이후 부동산 시장에서 희비가 엇갈리고 있다. 임대사업을 하면서도 1주택으로 간주되는 다가구주택(단독 포함)은 투자자들의 관심이 높아지고 있는 반면, 다주택자가 되는 다세대주택은 외면받고 있다.

27일 부동산경매정보업체 부동산태인에 따르면 5월 수도권 다가구주택의 경매 평균 낙찰가율(감정평가액 대비 낙찰가의 비율)은 80.73%를 기록하며 전월 대비 13.9%포인트 올랐다. 연중 최고점이다.

다가구주택은 지난 2월26일 정부의 '주택 임대차시장 선진화 방안' 발표 이후 3월 경매 낙찰가율이 한 달 만에 12.4%포인트 급락하며 66.3%까지 곤두박질쳤다. 투자자들의 관망세가 지속되며 4월에도 66.8%의 낙찰가율을 기록했으나 5월 들어 반등에 성공한 것이다.

특히 감정평가액보다 높은 입찰가를 써내 낙찰받는 고가낙찰이 이달 들어 4건이나 나왔다. 올 들어 가장 많은 수치다. 지난달에는 한 건에 그쳤다. 또 경매장에 처음 나와 낙찰되는 신건낙찰도 전보다 늘었다.

실제 지난 16일 수원지법 경매 16계에서 진행된 경기 용인시 처인구의 다가구주택은 이모씨가 108.2%(7억947만원)의 낙찰가율로 주인이 됐다. 2010년 신축된 이 주택은 전입 신고된 임차인만 15명으로 보증금 총액이 6억5000만원에 달했다.

다가구 주택과 달리 다세대주택은 5월 들어 경매 평균 낙찰가율이 68.1%를 기록하며 올해 처음 60%대로 내려앉았다. '2·26대책' 발표 이후에도 70% 중반대의 낙찰가율을 유지했지만 투자자들의 발길이 줄면서 낙찰가율도 동반 하락한 것으로 풀이된다. 지난 3월 5.3대 1의 입찰경쟁률을 보인 다세대주택은 이달 들어 3.8대 1로 줄었다.

이 같은 경매 결과는 다세대주택과 다가구주택의 특성 때문이라는 분석이다. 다가구주택은 분할등기나 분양은 불가하지만 임대사업은 할 수 있다. 법적으로 단독주택으로 분류가 돼 1주택의 지위를 누릴 수 있다. 그러나 다세대주택은 공동주택이기 때문에 다주택자로 분류될 수 있다.

투자자들이 이처럼 다주택자 지위에 민감하게 반응하는 이유는 정부가 '2·26대책'을 통해 다주택자의 임대소득에 대한 과세 강화 방침을 발표했기 때문이다. 이에 따라 2주택 이상을 소유한 다주택자가 연간 2000만원 이하의 임대소득을 올릴 경우 14%의 단일세율로 분리 과세할 예정이다. 임대소득이 연간 2000만원을 초과할 경우 종합소득으로 과세할 방침이다.

정부는 시장의 반발로 일주일 만인 지난 3월5일 임대소득 과세를 2년간 유예하고 필요경비율을 높이는 등 대책을 완화했다. 국회도 부동산시장 위축을 우려해 입법 과정에서 대책의 완화를 공언했다. 하지만 투자자들은 여전히 불안해하는 모습이다. 정부가 임대소득 과세 의지를 밝힌 만큼 시행은 시기의 문제인 데다 건강보험료 등 세원 노출에 동반되는 비용이 많기 때문이다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "'2·26대책'으로 주택 보유 수에 따라 세금 차이가 커졌다"면서 "투자자들이 위험이 적은 다가구주택으로 발길을 돌린 결과"라고 분석했다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "시장이 정부의 임대소득 과세 정책에 예민하게 반응하고 있다는 방증"이라며 "위축됐던 부동산시장의 정상화를 위해 국회와 정부가 새로운 대안을 마련해야 할 시점"이라고 조언했다.

이민찬 기자 leemin@asiae.co.kr