[2012시장전망]집 사려면 올 하반기…40%가 권했다

집값·전셋갑 완만한 상승 예고

[아시아경제 진희정, 조민서, 박미주기자]"최악 상황 벗어나 시장 회복될 듯, DTIㆍLTV는 꼭 풀어야"

부동산 전문가들이 전망한 올해 부동산 시장의 축약어다. 시장 회복을 위해서는 마지막 규제라 할 수 있는 금융 대출규제를 풀어야 한다는 말에도 동의했다. 유럽발 금융 위기로 인한 경기침체와 꽁꽁 얼어붙었던 거래 시장, 전셋값 급등 등 지난해 부동산 시장을 짓눌렀던 악재가 천천히 걷힐 것이란 예측도 함께다.

아시아경제신문이 시공능력순위 20대 건설사와 연구기관 등 전문가 27명을 상대로 설문조사를 한 결과는 이렇게 나타났다. 27명 중 16명(59.3%)은 지난해보다 시장이 회복될 것으로 답했다. 이와 함께 집값과 전셋값 모두 완만한 상승을 예고했다. 실수요자들의 내집마련 시기는 21명(70%)이 올해가 적당하다고 말했다.

◆양도세 중과폐지, 온기 줄듯=전문가들은 지난해 총 6차례의 부동산대책 가운데 다주택자 양도소득세 중과제도 폐지(66.7%)를 시장 회복에 가장 큰 영향을 미칠 사안이라고 지목했다. 주택거래 활성화 및 도시형생활주택 등 투자수요 회복에 기여할 수 있을 것이란 판단에서다. 이에 대해 전문가들은 "주택구입에 여유가 있는 수요자들이 세금혜택만 따라준다면 구입을 망설이지 않을 것"이라며 "얼어붙은 수요를 일차적으로 완화할 수 있겠다"고 내다봤다. 공급보다는 수요에 미치는 영향이 클 것이라는 분석으로 해석된다.

일부 전문가들은 중과되는 양도세 절감에 따라 부동산 투자 기대수익이 높아져 부동산 시장에 활기를 불어넣을 요인으로 작용할 가능성이 높다고 풀이했다.

다만 글로벌 경기침체 및 민간소비 위축 등 불확실성 가중된 상황에서 단기간 부동산 시장에 변화를 주기는 힘들 것이란 지적도 내놨다. 정부의 정책내용만으로는 단기적으로 부동산시장 흐름을 좌지우지할 정도로 막강하지만, 전반적으로 세계경제의 흐름이나 대출규제, 인구구조의 변화에 따른 구매력 저하, 공급과잉, 자산으로서의 메리트 상실 등의 요인이 곧바로 회복세로 접어들기는 힘들게 할 것이란 얘기다. 이와 달리 대부분의 전문가들은 투자 여력이 있는 다주택자에 대한 매매(임대)시장 진입이 용이해진 점에 대해서는 긍정적으로 평가했다. 다주택자 양도소득세 중과세 폐지는 2012년 말까지 중과세가 유예된 점을 고려해 올 세법 심의 때 다시 논의될 예정이다.

◆집값ㆍ전셋값 동반 상승 전망=설문조사에서 전문가들은 올해 부동산 시장의 회복국면을 점쳤다. 대체적으로 전세가격 상승 및 입주물량 감소, 부동산 규제 완화 등의 영향으로 수도권 분양시장 회복국면 진입을 예상했다. 그러나 마찬가지로 글로벌 경기침체나 대북 리스크 등이 작용하며 당분간은 관망세를 유지할 것이라는 대답도 적지 않았다. 특히 집값은 급격한 상승 보다는 완만한 상승 또는 보합을 유지하면서 서울지역내 재건축ㆍ재개발 사업이 순차적으로 이뤄질 경우 서울 지역을 중심으로 한 주택가격 반등을 예상하기도 했다. 최근 거품논란이 일고 있는 지방시장은 올해도 과거 공급 부족에 따른 결과로 소폭 상승(74.1%)할 것이라는 의견이 많았다.

집값 반등시기를 올해로 보는 전문가들 가운데 70%는 하반기를 주목해야 한다고 답했다. 주택시장의 침체가 장기화되면서 공급부족 우려가 대두되고 있으며, 전월세가격의 급등에 따른 중소형 중심의 매수세가 조금씩 등장하고 있기 때문이다. 또 지금 시기를 거품이 서서히 걷히면서 시장이 정상화되는 과정이라고 보는 시각도 있었다.
설문조사에서 전문가들은 올해 역시 전세난이 재연될 가능성이 높다고 보면서 그 원인을 입주물량 부족(48.1%), 보증부 월세 확산 등 주택시장 변화(14.8.3%) 등 구조적인 측면에서 찾았다. 즉 봄철, 학군 수요 등 특정 시기, 수급 불균형에 의한 전세난은 앞으로도 지속될 것이라고 본 것이다. 집값 상승에 대한 기대감이 꺼지면서 집을 가지고 있는 사람은 팔려고 하지 않고, 집이 없는 사람은 사지 않으려는 현상이 고착화되고 있는 상황을 반영했다.

◆남아있는 금융규제 "마저 풀어야"=부동산 시장 활성화를 위해서는 총부채상환비율(DTI)와 담보대출인정비율(LTV)의 대출 규제 완화가 필요하다는 대답이 66.7%에 달했다. 남아있는 규제를 다 풀어야 한다는 얘기다. 전문가들은 양도세 중과 폐지가 시장의 온기를 지피는 불씨가 된다면 금융규제 완화로 회복세를 단기간 유인할 수 있을 것이라고 입을 모았다. 이밖에 재건축 초과이익 환수와 3년동안 국회에서 공전 중인 민간택지 분양가상한제, 수직증축 등의 리모델링 규제도 풀어야 할 규제로 제시했다.

최근 건설업계가 주택사업 규모를 축소하는 가운데 전문가들의 상반기 분양시장 성패에 대한 의견은 엇갈렸다. 수요 위축으로 분양시장의 찬바람이 지속될 것이라는 의견(37%)과 신규주택 물량 감소에 의한 상대적인 반등(25.9%), 보금자리주택과 세종시 및 혁신도시만 인기를 얻을 것이라는 관측이 뒤를 이었다. 이와 함께 주택시장 구조 변화가 급격히 일어나는 가운데 건설사의 주택부문이 살아남기 위해서는 주택 이외에 법인 임대사업 활성화(40.7%), 주택자산관리(33.3%) 등의 사업의 다각화가 필요하다는 조언이다.

이어 자유롭게 답한 올해 변수에 대해 총선과 대선 등의 선거와 유럽발 재정위기, 금리 등의 의견이 있었다. 특히 동결된 금리가 오를 시 대출금 이자 부담 등이 시장에 악영향을 미칠 수 있다고 입을 모았다.

◆올해도 대안은 '수익형 부동산'=유망 투자 상품으로는 단연 오피스텔(37%)이 전문가들의 지지를 얻었다. 이어 도시형 생활주택(14.8%)과 신규 분양 아파트(14.8%), 재건축ㆍ재개발(11.1%)가 꼽혔다. 베이비부머들의 증가로 임대수익이 중요해지면서 수익형 상품에 대한 인기는 지속될 것이라는 의견이다. 이어 공급물량 부족과 세종시ㆍ혁신도시 등 '되는 지역'에 대한 유망성도 강조했다. 단독주택과 토지, 경매 등 전통적인 투자 상품에 대해서도 꾸준히 지켜볼 필요가 있다고 답했으나 부동산 펀드ㆍ리츠 등의 파생상품에 대해서는 아직까지 시장 여력이 받쳐주지 않아 힘들 것이라고 내다봤다.

진희정 기자 hj_jin@