[김인만의 부동산돋보기]최적의 매수타이밍은 언제?

조민서 기자

입력 2011.05.16 08:44

수정 2025.01.15 17:21

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"본인의 투자성향 감안..미래가치가 있는 핵심지역 급매물 노려야"

김인만 Good Members 대표

등산을 하다 보면 오르막과 내리막이 있듯이, 부동산도 상승과 하락이 반복된다.

부동산가격은 매도와 매수의 균형에 달려 있고, 이런 균형을 깨는 것이 매도자와 매수자의 심리다. 이 심리게임에 영향을 미치는 인자는 주택 수요와 공급, 부동산 정책, 가격흐름이다.

인구는 점진적으로 줄어들지만 당장 걱정할 정도는 아니고 특히 서울, 수도권은 2030년까지도 꾸준한 인구증가가 예상된다. 주택수급상황은 과거와 같이 양의 부족시대는 지나갔지만 아직까지 서울, 수도권은 인구 유입으로 공급이 필요하다.

그러나 최근 부동산시장 침체로 신규분양물량이 줄어들어 시장이 회복되지 않는 한 신규주택공급부족은 당분간 지속될 수밖에 없다.

부동산정책은 시장 상황에 따라 강약을 조절한다. 1~2월 거래량이 증가한 것으로 오판한 정부가 금융시장 안정을 위해 3.22대책에서 총부채상환비율(DTI)을 부활시켰다가 결국 취득세 추가감면뿐만 아니라 양도세거주요건까지 폐지하는 상황이 됐다.

그러나 별다른 실효도 없고 심리에만 영향을 주는 DTI를 잘못 건드려 불필요한 국고낭비만 하게 됐다. 거래량이 늘어나지 못하면 추가대책이 나올 수밖에 없는데 이렇듯 정책은 부동산시장에 따라 규제와 완화를 반복한다.

부동산 시세와 실질소득간의 차이도 부동산가격에 영향을 미친다. 2000년대 중반 이후 실질소득은 크게 늘어나지 않으면서 이미 높게 형성된 부동산시세가 부담스러워지는 상황이 됐다. 굳이 무리해서 집을 구입할 필요가 없다는 인식이 퍼지면서 현재의 부동산시장 침체가 지속되고 있는 것이다.

1992년까지는 주택 양의 부족과 고속경제성장이 뒷받침되면서 부동산 불패신화가 이어졌다. IMF이후 2000년 중반까지는 주택 질의 부족과 고속경제회복이 진행되면서 부동산 불패신화가 지속됐다.

2000년 중반 이후 경제성장이 둔화되고 주택 부족도 어느 정도 해결되자 강남에서 강북, 수도권 북부를 거쳐 인천까지, 아파트에서 뉴타운 바람을 타고 빌라로, 저평가된 곳을 찾아 돌다가 이제는 그 흐름까지도 막힌 상황이라 할 수 있다.

영원한 것은 없듯이 이렇게 막힌 상황도 균형이 깨지면 또다시 흘러가는데 이 균형을 깰 수 있는 전제조건은 수요대비 주택공급부족, 집값 대비 실질소득수준 증가, 규제완화정책이다.

주택공급특성상 주택공급의 효과는 분양 후 3년 정도의 시간이 필요하기 때문에 작년부터 줄어든 주택공급은 부동산시장이 다시 회복하더라도 3년 이상은 공급부족이 지속된다.

실질소득증가는 실물경제회복이 되어야 하는데 그 시기는 1년이 될지, 3년이 될지 현재로서는 예측하기 어렵다.

결국 1~2년 내 단기적으로는 주택공급부족과 전세가 상승이 지속될 수밖에 없고, 내외적인 변수와 정책에 따라 심리가 영향을 받으면서 상승과 하락이 반복된다.

물가상승과 화폐가치 하락을 감안하면 장기적으로는 물가상승률 정도의 상승패턴을 그릴 수밖에 없기에 폭락은 걱정할 필요 없다. 그러나 실질소득증가가 뒷받침되지 않기 때문에 폭등을 기대하기도 어려운 상황이며, 최근 3년간 고점과 저점시세 사이를 반복할 가능성이 높다.

입주물량, 개발호재에 따라 지역적 차이는 존재하겠지만 내외적인 변수가 발생하지 않으면 부동산정책에 따라 투자심리가 영향을 많이 받게 된다. 5.1대책이 나왔지만 아직 거래량이 회복되지 않았기 때문에 추가대책이 나올 가능성도 높다.

공격적인 투자를 생각하는 투자자는 추가대책이 나오기 전인 5~6월 매수타이밍을 잡는 것이 좋고, 안정성을 중시하는 투자자라면 추가대책 이후 거래량이 늘어나는 것을 확인하고 들어가는 것이 좋다.

부동산흐름의 바로미터인 개포주공 1단지 13평 시세흐름을 보면 작년 여름 7억6000만원까지 빠졌다가 가을 이후 거래량이 늘면서 2월 8억3000만원선까지 거래됐다. 3월 이후 7억9000만원으로 조정되다가 지구단위계획이 통과되면서 일시적으로 8억2000만원까지 갔다가 다시 빠졌다. 현재 급매물 기준 7억7000만~7억8000만원까지 내렸는데 거의 단기 저점에 가까워졌다고 볼 수 있다.