경매 '냉정과 열정 사이'.. 투자 10계명

[추석경매③] 수익률을 높이고 낙찰률을 높이는 10가지 방법

[아시아경제 황준호 기자] 경매는 까다롭다. 매매시장에서의 가격과 감정가격이 다르다. 권리분석을 소홀히하면 평생 모은 돈을 날리기 쉽상이다. 자신의 자금운용력도 살펴봐야 하며 좋은 물건을 소문내서도 안된다.

이처럼 까다로운 경매시장에 요즘 사람이 몰리고 있다. 정부의 부동산 경기 진작책 발표 탓이다. 낙찰가율도 높아졌으며 응찰자도 점점 많아지는 수순이다. 이에 추석 연휴를 기해 경매물건에 관심을 보이는 수요자를 위해 경매전문포털 지지옥션과 1경매 10계명'에 대해 알아봤다.

◇ 감정가를 믿지 마라= 경매 물건은 전문 감정평가사가 평가한 금액인 감정가격을 기준으로 진행된다. 많은 사람들은 감정가를 너무 믿는 나머지 감정가격이 곧 시세라고 믿는다. 하지만 절대 믿어서는 안된다.

감정시점이 입찰시점과 차이가 최대 1년 이상 나는 경우도 있다. 시점에 따라 들쑥날쑥인 부동산 가격을 잘 살펴보지 않으면 오히려 웃돈을 주고 경매 물건을 들일 수 있다는 뜻이다. 감정가는 참고만 하고 시세조사를 철저히 해서 시세를 기준으로 적정 낙찰가를 산출해야 한다.

◇권리분석은 열정적으로= 권리분석은 경매의 기본이다. 초보들도 반드시 본인 스스로 권리분석을 할 줄 알아야 한다. 무조건 전문가에게 맡겨도 되지만 본인이 무슨 하자가 있는 물건인지 모른다면 책임소재에 대한 부분이 애매해진다. 등기부상의 권리관계, 임차인의 대항력 여부를 분석해서 낙찰 이후에 말소 되지 않고 인수해야 할 권리가 없는지 파악해야 한다.

철저한 권리분석이 수반되지 않으면 낙찰을 받고도 소유권 이전에 문제가 생기거나 임차인의 보증금을 낙찰자가 물어줘야 하는 상황이 발생한다.

◇발로 뛰어야 돈 번다= 현장조사는 필수다. 발품을 많이 팔수록 수익률이 높다. 부동산은 현장답사를 하지 않고 진정한 가치를 판단할 수 없다. 시세보다 저렴하게 살 수 있다 하더라도, 수천만원에서 수억원이 왔다갔다하는 경제 활동이 경매다. 힘들여 모은 돈을 가지고 저평가 고가치 물건을 사려고 왔으면서 직접 물건을 보지 않는다는 것은 어불성설이다. 온라인 시세나 정보를 참고하고 반드시 현장답사를 해야한다.

◇여유를 가져라= 경매는 가변적이다. 경매물건은 취하, 변경, 연기 등 가변적인 요인이 다분하다. 낙찰 흐 입주 혹은 임대 등의 계획을 철저하게 세우는 것은 좋은 투자자세이지만 계획대로 되지 않을 경우의 수를 늘 염두해둬야 한다. 특히 이사 날짜 코앞에 받아두고 경매로 집을 알아본다면 거리에 나앉는 불상사가 일어날 수 있으니 투자자들은 반드시 피해야한다.

◇자금 계획은 넉넉히= 경매는 계약금, 중도금, 잔금 등과 같은 일반적인 거래와 다르다. 낙찰시 10%~20%가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 완불해야 한다. 낙찰을 받고 빠른 시일 내에 자금이 동원해야 한다. 경락잔금대출을 잘 활용하고 낙찰 후 부대비용을 감안해 자금 계획을 여유롭게 세워야 한다.

최근 금융사들은 유동성 확보를 위해 대출 심사를 까다롭게 해서 대출이 거부될 수도 있다. 낙찰 받고 시일 내에 잔금 납부를 하지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있으니 사전에 자금 마련 계획을 세운 후 입찰하도록 한다.

◇누구보다 냉정하라= 입찰장에 가기 전에 미리 입찰 금액을 정해야 한다. 막연하게 입찰장에 들어서면 분위기에 휩쓸리기 마련이다. 물건은 샘물 솟듯 끊임없이 나온다. 충동 입찰하지 말고, 조바심 내지 말고, 수익률을 고려한 소신투자가 정답이다.

◇현재와 미래를 동시에 생각하라= 경매 하기전, 시장 흐름을 파악해야 한다. 입찰가격을 산정할 때 부동산 규제는 무엇인지, 금리는 어떻게 변동할 것인지, 세금 정책은 어떠한지 등을 종합적으로 고려해야 한다. 부동산 시세가 오르는 추세라면 미래가치에 비중을 늘리고 하락세라면 현재가치에 비중을 둬서 입찰가를 산출한다. 시장의 흐름을 분석해 규제가 몰린 부분은 피하고 규제가 완화되는 쪽을 선점하는 방식의 유연한 자세도 필요하다.

◇임차인 내보낼 대책을 마련하라= 경매 시작시 '권리분석'이 난관이지만 결말 부분에는 '명도'가 문제다. 토지경매 외에는 기존 점유자를 내보내야 하는 명도과정은 겪어야 할 과정이다.

과거에 비해 제도적으로 쉬워졌으나, 여전히 부담스러움은 남아 있다. 명도의 원칙은 대화와 타협이다. 강제집행시에도 비용이 들어가고 마찰로 인한 후유증이 생길 수 있다. 이에 적절한 범위 내에서 대화로 풀어가는 것이 상책이다.

◇사소한 실수를 조심하라= 경매에 입문하는 초보자들이 늘어나면서 어처구니 없는 실수로 낭패를 보는 사례도 종종 발생한다. 입찰가에 '0' 하나를 더 붙여 10배에 달하는 금액을 쓰는 경우가 있는가 하면, 보증금을 쓰는 부분과 입찰가를 쓰는 곳을 바꿔 쓰는 사람도 있다.

눈앞에서 낙찰 받을 물건이 날아가는 것은 물론이거니와 심한 경우 보증금으로 냈던 것을 몰수 당할 수 있어 실제적인 금전적 피해가 발생할 수 있다.

◇특수물건은 조심 또 조심= 통상 보증금은 감정가의 10%이나 20%를 내야 하는 물건이 있다. 낙찰이 됐으나 잔금을 납부하지 않거나 포기해 재매각되는 물건이다. 잔금 계획에서 문제가 발생하거나, 예상치 못한 변수가 발생한 경우다. 법정지상권, 유치권, 예고등기 등 특수 물건에 투자할 경우 잘되면 수익이 높지만 그만큼 위험도 크다는 사실을 잊지 말아야 한다.

황준호 기자 rephwang@