‘빌라·오피스텔’ 규제 풀어 민간임대 늘린다[부동산AtoZ]

오피스텔 건축규제 풀어 건축 가능 부지 확대
임차인에 주택·임대인 위험도 알려주는 리포트 제공
서울주택진흥기금 민간임대 리츠 금융지원
보증보험 기준 완화 등 제도개선 정부 건의

서울시가 빌라·오피스텔 등 비아파트 민간 임대주택 공급 확대에 나섰다. 건축 규제를 풀고 인허가 기간을 줄여 공급 속도를 높인다. 금융 지원을 통해 임대사업자의 자금 부담도 줄인다.

시가 1일 발표한 등록임대주택 활성화 방안에는 건축규제 완화, 임대·임차인 행정지원, 금융지원, 제도개선 정부 건의 등 4가지 갈래의 지원책이 담겼다.

비아파트 임대 물량을 확보하는 것이 목표다. 2022년 전세사기 등이 잇따라 발생하면서 비아파트 착공 물량은 2015년 3만6000가구에서 2020년 1만5000가구, 지난해 2000가구로 급감했다. 그러나 대학생, 사회초년생, 방문 외국인 등 수요는 많아졌다. 현재 시에 등록된 민간임대주택은 총 41만6000가구로 전체 임차시장의 20%를 차지한다. 다세대·다가구 주택과 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트가 80% 이상이다.

'서울시 등록임대주택 활성화 방안' 중 건축규제 완화 내용. 서울시 제공

오피스텔 건축 규제 풀고 심의 완화 …임차인 위한 '전세사기 위험 리포트' 발행

먼저 시는 내년 1월부터 오피스텔 접도 기준을 기존 20m에서 12m로 완화했다. 간선변에서만 건축이 가능했지만 앞으로 보조간선변까지 건축할 수 있는 면적이 커지게 됐다.

오피스텔 건축 때 건축위원회 심의 대상도 '30실 이상'에서 '50실 이상'으로 완화한다. 31~49실 중소규모 오피스텔도 심의없이 빠르게 건축할 수 있도록 한다. 용적률 추가 확보를 위해 일조사선 규정 완화, 도시형생활주택 층수를 1개층에서 2개층까지 완화할 수 있는 방안 등도 정부에 건의한다.

'신속 인허가 협의체'로 지자체 간 분쟁을 줄이고, 인허가 기간을 단축한다. 건축계획 사전검토제를 도입해 지구단위계획 변경 절차와 건축인허가 절차를 중첩해 적용한다.

이달 말부터 전세사기 예방을 위한 'AI 위험분석 리포트'도 제공한다. 집 주소를 입력하면 등기부등본, 보증보험 가입 가능 여부, 위반건축물 여부 등을 알려준다. 임대인이 개인정보 제공에 동의하면 DSR이나 주소이전횟수, 연체 이력, 채무불이행 현황 등도 알 수 있다. 임대차 분쟁을 예방하기 위한 임대 가이드라인을 만들고, 사업자 고충 등을 청취하는 민관협의회도 정례 운영한다.

민간임대 리츠 출자 지원, 기업형 민간임대 확대

'서울시 등록임대주택 활성화 방안' 중 금융지원 내용. 서울시 제공

기업형 민간임대 사업자 시장 참여를 유도하기 위한 금융지원도 강화한다. 시는 사업자의 초기 출자금 부담을 줄이기 위해 정부의 민간임대주택 주택도시기금 출자비율 감소분(14%→11%)만큼 서울주택진흥기금으로 민간임대리츠에 지원한다. 민간임대리츠 대출이자 중 2%는 이차보전해 안정적인 운영도 돕는다. 2022년 이후 공사비가 급증하면서 올해 리츠를 활용한 임대 공급량은 0건으로 집계됐다.

정부에 민간임대 관련 규제 완화도 건의한다. 지난달 시는 민간임대사업자를 위한 보증보험 가입 기준 완화를 정부에 요청했다. 여기에 추가로 주택임대사업자 대출 제한(LTV 0%) 완화, 비아파트 합산 배제 공시가액 기준을 상향하는 방안, 6년 임대 사업자도 장기보유 특별공제를 부여하는 내용의 세제혜택 조정을 건의한다.

오세훈 서울시장은 "빌라, 오피스텔 등 비아파트를 중심으로 한 민간임대주택은 청년, 1~2인 가구의 일상을 지탱하는 중요한 기반"이라며 "규제완화와 적극적인 행정지원을 통한 민간 주도의 신속하고 빠른 공급으로 병목을 풀고, 시장의 활력을 되살리겠다"고 말했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr