放宽“别墅·办公酒店”监管扩大民间租赁[房地产AtoZ]

by Han Jinjoo

Published 01 Oct.2025 09:40(KST)

Updated 01 Oct.2025 11:33(KST)

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放宽办公型公寓建筑管制扩大可建用地
向承租人提供住房与房东风险报告
首尔住房振兴基金为民间租赁REITs提供金融支持
向政府建议放宽保证保险标准等制度改进

首尔市开始推进扩大别墅、公寓式办公楼等非公寓类民间租赁住房的供应。通过放宽建筑监管、缩短审批期限来加快供应速度，并通过金融支持减轻租赁业主的资金负担。

市政府1日发布的登记租赁住房活性化方案，包含放宽建筑监管、为房东和承租人提供行政支持、金融支持以及向中央政府建言制度改善等四大类支持措施。

目标是确保非公寓类租赁房源。由于2022年起接连发生全租诈骗等事件，非公寓类开工量从2015年的3.6万户骤减至2020年的1.5万户、去年仅2000户。但大学生、初入职场的青年、来访外国人等需求却不断增加。目前在市里登记的民间租赁住房共41.6万户，占整个租赁市场的20%。其中多户住宅、多家庭住宅、公寓式办公楼、城市型生活住宅等非公寓类占比在80%以上。

“首尔市登记租赁住房活性化方案”中的建筑管制放宽内容。首尔市提供

放宽公寓式办公楼建筑监管与审议……为承租人发布“全租诈骗风险报告”

首先，市政府自明年1月起将公寓式办公楼的临路宽度标准从现行的20米放宽至12米。过去只能在主干道沿线建设，今后可扩展至次干道沿线，可建设面积将随之扩大。

在公寓式办公楼建设方面，建筑委员会审议对象也将从“30个单元以上”放宽为“50个单元以上”。这样，31至49个单元的中小规模公寓式办公楼也能在无需审议的情况下快速建设。为额外获取容积率，市政府还将向中央政府建言放宽采光日照斜线规定，以及将城市型生活住宅可放宽的楼层数从1层提高到2层等方案。

通过“快速审批协商体”减少地方自治团体之间的纠纷，并缩短审批周期。引入建筑计划事前审查制度，使地块单元规划变更程序与建筑审批程序叠加并行。

从本月底起，还将提供用于预防全租诈骗的“人工智能风险分析报告”。输入房屋地址后，即可获知不动产登记簿信息、是否可以投保保证保险、是否属于违法建筑等情况。如房东同意提供个人信息，还可查询其总债务偿还比率、地址变更次数、逾期记录、违约现状等。市政府还将制定预防租赁纠纷的租赁指引，并常态化运作听取业主困难等意见的官民协商会。

支持出资民间租赁房地产投资信托，扩大企业型民间租赁

“首尔市登记租赁住房活性化方案”中的金融支持内容。首尔市提供

还将强化金融支持，引导企业型民间租赁业主参与市场。为减轻业主初始出资金负担，市政府将以首尔住房振兴基金，按中央政府住房城市基金对民间租赁住房出资比例下调部分（从14%降至11%）的额度，对民间租赁房地产投资信托提供支持。对民间租赁房地产投资信托贷款利息中的2%给予利息补贴，帮助其稳定运营。自2022年以后，随着建筑成本激增，今年利用房地产投资信托方式的租赁供应量被统计为零。

市政府还将向中央政府建言放宽与民间租赁相关的监管。上月，市政府已向中央政府请求放宽针对民间租赁业主的保证保险投保标准。在此基础上，市政府还将建议放宽对住房租赁业主贷款的限制（贷款价值比为0%）、上调将非公寓合并排除在外的公告价格标准，并通过税制优惠调整，对出租6年的业主也给予长期持有特别扣除。