불꺼진 오피스 "공짜 공짜"

살아남기 '덤핑' 경쟁… 2년치 임대료 안받고 파격할인도

[아시아경제 배경환 기자]"2년치 임대료를 받지 않겠습니다."

공급초과로 공실률에 허덕이는 오피스 시장이 파격적인 '할인 마케팅'을 내세워 돌파구를 찾고 있다. 임대료 할인은 물론 장기 계약을 맺을 경우 1~2년치 임대료를 받지 않는 조건도 눈에 띈다. 올해 여의도는 물론 마포 합정과 상암동 등에 대규모 신규 공급이 예정돼 공실률을 막기 위한 다양한 마케팅 기법이 동원될 것이란 전망도 나온다.

21일 종합부동산서비스업체 교보리얼코에 따르면 서울의 평균 오피스 공실률은 2009년 1분기 2.61%에서 2011년 3분기 5%대로 올라섰다. 이 기간 도심과 강남, 여의도 등 주요 권역에 대형 오피스빌딩이 줄줄이 들어선 영향이다.

특히 도심권 공실률은 2009년 3.14%에서 2010년말 10.34%로 3배 가까이 증가했다. 2011년 들어 8%대로 내려앉으며 진정세를 보였지만 이후 다시 상승해 2012년 2월 현재 9.3%를 기록 중이다. 2011년 3분기 이후 연면적 61만㎡에 달하는 10여개의 빌딩이 집중 공급된 것이 공실률을 끌어올린 것으로 풀이된다.

여의도권도 꾸준한 상승세다. 2009년 2.18%에 2010~2011년 3%대를 유지하다 올해들어 4%를 훌쩍 넘어섰다. 반면 강남권은 2009년 5.10%에서 2010년말 6.27%로 고점을 찍은 뒤 2011년 3분기(3.74%) 이후 안정세를 띠고 있다. 통신기기와 IT업계 그리고 보험, 증권 등 금융 영업 확대로 공실률이 자연스레 줄어든 것이다.

공실률 상승 현상으로 인해 오피스 건물주들의 기업 유치 공세는 열기를 더해가고 있다. 더욱이 올해에만 서울시내 공급 예정된 오피스가 총 16개(연면적 125만1000㎡)에 달할 정도여서 공급과잉에 따른 공실률 상승을 우려하는 목소리가 나오는 형편이다. 지난해 공급량인 38곳 106만3000㎡보다는 적지만 마포 합정ㆍ상암동 일대 32만5000㎡, 여의도권 24만㎡가 예정돼 공실률 상승이 점쳐지고 있다.

또 도심권의 경우 종로구 중학1지구, 청진5지구(State Tower 광화문), 글로벌클러스터 신축으로 총 13만3000㎡ 신규 오피스가 공급된다. 강남권 역시 역삼동 K Office와 수서동 업무시설 준공으로 총 6만2000㎡ 신규 오피스 공급과 타 지역 이전 기업 영향으로 공실률 상승이 전망된다.

공급증가가 공실률을 더욱 높일 수 있다는 우려가 나오기 시작하며 주택에 이어 오피스도 임차인 우위시장으로 재편될 움직임을 보이고 있다. 빈 사무실로 인한 수익률 저하를 막기 위해 오피스빌딩 개발업체들은 고육지책을 내놓고 있다. 관리비를 받지 않거나 임대료 할인은 물론 일정기간 임대료를 아예 받지 않으며 기업 모시기에 나섰다.

을지로에 위치한 '파인애비뉴'의 경우 최근 입주한 한솔제지에 '일정기간 임대료 무상'이라는 조건을 내걸었다. 이곳 A동 역시 SK건설을 유치하기 위해 5년 계약에 17개월의 무상임차라는 조건을 제시했다.

지속적인 임대료 할인으로 임차인 모시기에 나선 곳들도 눈에 띈다. 지난해 입주를 시작한 을지로 '센터원'은 3.3㎡당 9만원 수준의 임대료를 내걸었다. 인근에 위치한 비슷한 규모의 오피스 임대료가 3.3㎡당 10만~12만원 수준인 것을 감안하면 파격적인 조건이다. 다른 곳들도 상황은 비슷하다. 서울역 앞에 위치한 '서울스퀘어' 역시 3.3㎡당 8만~9만원대로 임대료 깎기경쟁에 뛰어들었다.

윤원섭 쿠시먼앤드웨이크필드 상무는 "주요 대기업들은 임차인 주도의 시장상황을 이용해 장기 렌트프리 혜택 등의 다양한 인센티브 이점을 활용할 것"이라며 "도심내 다양한 오피스 개발 프로젝트의 신규공급으로 인해 공실률이 다시 상승할 것으로 보인다"고 전망했다.

배경환 기자 khbae@