추석 이후 부동산 시장 흔들 변수는?

[아시아경제 이은정 기자] 9월 정기국회에서 분양가상한제 폐지, 리모델링 활성화 법안 등 공급 활성화를 위한 부동산 관련 핵심 법안들이 줄줄이 다뤄진다. 또 은행권 대출 규제 분위기러 추석 이후 주택담보대출을 받기는 더욱 힘들 전망이다. 추석 이후 완화되는 분양권 전매제한과 신분당선 개통 등도 눈여겨볼 이슈다.

◆분양가 상한제 폐지= 뜨거운 이슈 중 하나인 분양가상한제는 연내 처리 가능성이 낮은 편이다. 여야간 입장차이가 큰 이유에서다. 야당은 2012년 총선과 대선을 앞두고 집값이 요동칠 가능성이 있다는 점을 근거로 분양가상한제 폐지에 반대하는 상태다. 반면 여당은 분양가상한제로 건설업체 수익성이 떨어져 사업시행에 차질을 빚을 수 있고 민간주택 공급이 원활히 이뤄지지 않았다며 재개발·재건축에 한해 폐지할 수 있다는 입장을 보이고 있다.

◆리모델링 활성화=1기 신도시를 중심으로 한 리모델링 수직증축과 관련해서는 여야가 유사한 법안을 발의한 만큼 조정안 마련에 속도가 붙을 것으로 예상된다. 하지만 수직증축에 반대하는 국토해양부가 변수다. 국토부는 공공주택 리모델링 수직증축과 가구 수 증가를 허용치 않겠다는 입장이다. 현재 리모델링이 가능한 준공된 지 15년 이상의 공동주택은 전국적으로 410만 가구가 넘는다.

◆불확실한 금리= 미국, 유럽 등 세계경기가 급속히 악화되는 대외적인 불안요인을 제외하더라도 가파르게 오르는 물가상승을 방치하긴 힘든 상황이다. 계속해서 오르고 있는 전월세 가격도 짧은 기간 하락을 유도하기 어렵기 때문에 금리인상을 통해 광범위하게 퍼진 인플레이션 심리를 관리해야 하는 상태다. 9월 기준금리 동결 조치에도 기준금리 인상에 대한 우려가 여전히 높은 것도 이 같은 이유에서다. 전문가들은 대내외 경기 악화와 가계부채 부실화 우려 등으로 인해 기준금리 인상 결정이 쉽지는 않지만 연내 인상 가능성을 배제할 수만은 없다고 판단하고 있다.

◆대출규제= 정부는 상반기가 마무리되는 시점에 가계부채 관리를 위한 ‘가계부채 연착륙 종합 대책’을 내놓았다. 이후 후속 대책으로 연내 가계대출 증가율을 하향 조정하고 시중은행 신규 대출을 제한하는 등 가계대출을 줄이기 위한 일련의 조치를 취하고 있다. 이에 따라 추석 이후 은행권 대출 규제는 더욱 강화될 전망이다. 금융당국이 고위험 주택담보대출에 대한 기준 지급준비율 위험 가중치를 설정하고 예대율도 하향 조정하는 등 후속 대책을 논의하고 있다는 점에서 부동산시장의 자금유입은 더욱 어려워질 것으로 보인다.

◆분양권 전매 제한 완화= 9월 중순께 부터 수도권(과밀억제권역)의 분양권 전매제한기간이 현행 1~5년에서 1~3년으로 준다. 부동산114에 따르면 전매제한완화로 수혜 예상되는 수도권 과밀억제권역 아파트는 3만5000여 가구다. 이 중 2만300여 가구는 제도 변경과 함께 즉시 전매가 가능해진다. 지역별로는 △경기 2만8000여 가구 △서울 4300여 가구 △인천 2700여가구 순이다. 공공택지가 집중돼 있는 경기에 전매제한완화 수혜 단지가 많다. 특히 광교와 판교신도시, 광명역세권지구 등 유망지역으로 꼽히는 곳에 전매제한 기간 단축으로 인한 수혜 단지가 밀집돼 있다. 분양권 거래를 한다면 실수요자 중심으로 상대적으로 가격이 저렴한 매물 중심으로 살펴 보는 것이 바람직하다.

◆신분당선 개통= 강남~양재~판교~정자를 잇는 신분당선 개통은 국지적인 시장 활성화 재료다. 특히 신분당선은 강남업무지구, 판교테크노밸리, 분당신도시 등 수도권 핵심지역을 지나기 때문에 관심이 높다. 더불어 2016년에는 광교신도시까지 연장될 예정이어서 서울 강남과 경기 남부 대부분의 핵심지역을 지나는 노선이 될 것으로 본다. 신분당선 개통의 최대 수혜지로 꼽히는 곳은 판교일대와 분당 정자동 일대이다. 신분당선을 이용하면 판교에서 강남까지 20분 내 도착 가능하기 때문에 판교와 분당일대의 강남 접근이 개선되어 강남업무지구 배후주거지로의 입지가 강화될 수 있다. 이에 따라 최근 전세가 상승기 매매전환을 고려하는 수요자들을 중심으로 상대적으로 저렴한 가격을 형상하고 있는 미금, 오리, 죽전역 인근 단지의 매매전환도 고려해 볼만 하다.

이은정 기자 mybang21@