경매 성공의 지름길은 '현장'에 있다

[아시아경제 조철현 기자] "현장 속에 '돈'이 있다. 경매 수익은 임장(현장 조사)을 어떻게 하느냐에 따라 달라진다."

경매 고수들이 들려주는 경매 재테크 격언이다. 실제로 현장에서 이뤄지는 임장은 경매 수익과 직결되는 매우 중요한 활동이다. 임장이란 경매에 나온 물건들을 직접 가서 살펴보고 권리관계도 꼼꼼하게 따져보는 것을 말한다. 이른바 ‘현장 조사’인 셈이다.

강은현 EH경매연구소 대표는 "현장 속에는 서류상으로 체크할 수 있는 것보다 훨씬 많은 정보들이 숨어 있다"고 말했다. 경매로 돈을 벌려면 현장 답사와 물건 분석 등 임장을 잘해야 한다는 얘기다.

그렇다면 경매 고수들이 전해주는 임장 방법과 노하우는 어떤 게 있을까. 우선 관심 물건은 프린트하는 게 좋다. 관심이 있는 경매 물건이 있어도 대부분의 사람들은 관심 물건 등록만 해놓거나 아니면 그냥 스쳐 지나간다. 하지만 프린트를 해서 들고 다니다가 계속 살펴보면 처음에는 알지 못한 부분이 눈에 들어오고, 그 물건의 많은 부분을 제대로 파악할 수 있게 된다.

조사보고서를 직접 만들어 보는 것도 방법이다. 법원 경매 집행관이 조사한 '현황평가서'와 감정평가사들이 감정한 '감정평가서'를 참고해 중요한 내용들을 토대로 조사보고서를 작성하는 게 좋다.

현황평가서는 집행관이 직접 작성하는 것으로, 물건에 대한 부정적인 인상이 포함될 때가 있다. 이러한 부정적 인상 때문에 가보지도 않고 포기하는 사람들이 적지 않다.

가령 현황평가서에 '유방암을 앓고 있는 무당이 당집으로 쓰던 집'이라는 설명이 붙은 물건에 관심을 보이는 사람은 많지 않을 것이다. 하지만 경매 고수들은 직접 그 집을 찾아가 살펴본 뒤 하자가 없다는 것을 확인하고, 감정가보다 훨씬 싼 가격에 그 물건을 손에 넣는 경우가 적지 않다.

서류상 문제가 없는 경매물건이라도 현장부터 달려가는 게 좋다. 감정가가 시세보다 싼지, 개발 호재는 있는지 등을 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

현장 조사를 통해 물건을 파악할 때는 거주자를 만나보는 게 좋다. 살고 있는 사람을 만나야 겨울이면 상수도가 터지지 않는지, 여름에는 하수구가 역류하지 않는지 등 세세한 상황까지 알 수 있기 때문이다.

특히 근처에 구멍가게가 있다면 꼭 들러서 물건과 동네의 이런 저런 정보를 얻어낼 필요가 있다. 구멍가게 주인은 통상 동네 토박이로 동네 사정을 꿰차고 있는 정보통들인 경우가 많기 때문이다.

동네의 몇몇 공인중개사와 가족처럼 친하게 지내는 것도 좋다. 공인중개사는 그 누구보다 지역의 개발 호재나 변동 사항 등을 잘 알고 있다. 운이 좋으면 시세보다 매우 싸게 나온 좋은 물건을 잡는 행운을 얻을 수도 있다.

그렇다고 경매 초보자가 무턱대고 임장에 나서는 것은 바람직하지 않다. 임장에 나서기 전 먼저 내공을 쌓아야 한다는 얘기다. 이론이 준비되지 않은 상태에서 현장에 나가면 권리관계를 제대로 파악하지 못할 뿐더러 수익에만 눈이 멀어 자칫 자신의 전 재산을 한방에 날릴 수 있다. 강은 지지옥션 팀장은 "경매에 첫발을 내딛는 경우라면 경매 전문가의 도움을 받거나 경매 정보지를 잘 활용하는 게 좋다"고 말했다.

조철현 기자 choch@