토지별도등기 경매, 싼값에 성공하는 비결은?

토지별도등기시 권리분석

한정신씨는 점점 자라는 아이들을 보면서 좀 더 넓은 집으로 이사를 가야겠다고 결심했다. 현재 있는 집을 팔고 그 동안 열심히 저축한 돈을 합하면 중형 아파트를 마련할 수 있다는 기대감으로 아파트를 알아봤다.

마침 노원구 월계동에 있는 42평 아파트가 경매로 나왔다는 정보를 얻었다. 감정가격은 6억5000만원인데 1회 유찰돼 최저가격이 5억2000만원으로 떨어져서 현지 시세보다 1억원 이상의 차이가 있었다.

현장조사를 해보니 남향에 로얄층이며 지하철과도 멀지 않은 주거환경이 쾌적한 단지였다. 임대차 관계를 조사하니 현재 점유자는 소유자의 친척으로 말소기준권리인 저당권 이후에 전입돼 있어 명도에도 어려움이 없는 상태였다.

하지만 주의사항에 '토지별도등기'라는 말이 보였다. 한씨는 토지별도등기가 무엇을 의미하는지 고민하다가 전문가의 자문을 구했다.

토지별도등기는 토지등기부등본과 건물등기부등본이 다르다는 것을 의미한다. 이는 우리 법제가 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 이원적 체계를 취하고 있어 등기부도 토지에 대한 등기부와 건물에 대한 등기부로 나눠져 발생한 말이다.

토지별도등기가 돼 있는 부동산에 대한 권리분석은 먼저 대지권이 미등기로 돼 있는 경우, 대지권이 없는 경우, 대지권은 있으나 저당권이나 가압류 등과 같은 별도의 권리가 토지등기부 상에 있는 경우 등으로 나눠 분석할 수 있다.

대지권이 미등기된 상황은 아파트 분양시 대지면적 자체가 확정되지 못해 소유권 이전등기를 미처 하지 못한 경우에 발생할 수 있다.

이는 토지구획정리사업지구나 재개발사업지구에서 토지의 분할이 완료될 때까지 토지에 대한 지번이 보류되기 때문에 행정절차상 토지등기가 늦게 나오는 경우 많이 발생한다. 이런 경우 대부분 큰 문제가 되지 않는다.

하지만 대지권이 없는 상황에서는 건물에 대한 소유권마저 잃을 수도 있다. 이 경우 반드시 대지의 권리자가 누구인지 또한 추후에 대지권을 매입할 수 있는지 등을 분석한 뒤 입찰해야한다.

또 ▲지주와 시공사와의 갈등으로 토지정리가 끝나지 않은 경우 ▲시공사나 시행사가 토지를 담보로 저당 잡힌 후 채무를 갚지 않아 별도등기 상태로 남은 경우 등에는 별도등기의 원인을 따져 경락 후 문제가 없는지 철저히 분석한 후에 입찰해야 경매에서 성공할 수 있다.

<김종 지지옥션 팀장>

황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr