美 부동산 회복 조짐, 리츠도 부활하나

미국 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실 사태로 인해 직격탄을 맞고 2년 넘게 원금의 절반도 회복하지 못한 부동산투자신탁(리츠, REITs)이 숨고르기에 들어갔다. 최근 부동산 시장에 회복조짐이 보이면서 영향력 있는 투자가들이 귀환, 안정세를 되찾고 있는 것이다.

26일(현지시간) 월스트리트저널에 따르면 올해 들어 증시에서 리츠는 150억 달러에 달하는 신규 자금을 조달했고, 무보증채권으로도 8월 한달 동안에만 20억 달러 이상 확보했다. 리츠 펀드가 일정 부분의 수익률을 회복함에 따라 주식 투자자들의 손실이 상쇄됐을 정도다.

시몬 프로퍼티 그룹처럼 작은 리츠에서부터 임대 물류 부동산 업체인 프로로지스에 이르기까지 대부분의 리츠는 대출 부도를 피하고, 구매력를 자랑했다. 급기야 일부 리츠들은 월스트리트의 호황기를 방불케 할 정도다.

이에 따라 투자를 통해 자본재편으로 현금을 늘리려는 시도도 나타나고 있다. 하지만 이는 그리 쉽지 않은 도전이다.

타운센드 그룹의 부동산 투자 컨설턴트 마틴 로젠버그는 지난해 이후 16개의 펀드를 운영했지만 지금은 겨우 하나만 남았다. 이는 리츠 펀드가 연금기금 같은 전통적 투자가들이 투자를 줄이면서 자금 모집에 어려움을 겪고 있다는 것을 의미한다.

부동산 정보제공업체 리얼 에스테이트 앨럴트에 따르면 미국의 50대 공적연금은 올해 부동산 투자에 겨우 50억 달러만 배정하고 있다. 이는 2003년 이후 최저 수준이자 금융 위기가 닥친 지난해 기록한 170억 달러에도 못미치는 수준이다. 정점은 2007년 360억 달러였다.

반면 리츠 펀드는 2003년부터 2008년 사이 3700억 달러 증가했다. 리츠 펀드의 저가 메리트가 부각되고 있는데다 낮은 금리로 인한 배당 수익률 매력 부상, 리츠 펀드와 주식시장의 상대적 주가수익률(PER) 갭 축소 등으로 주식이나 채권 등 금융자산 대비 실물자산인 리츠 펀드의 상대적 투자 매력도가 높아지고 있기 때문이다.

실제로 증시에서 거래되는 리츠 펀드는 개인 투자자들에 의해 동이 날 정도로 팔렸다. 부동산 컨설팅 업체인 그린스트리트 어드바이저스의 시장조사 부문인 리얼 캐피털 애널리틱스에 따르면 덕분에 2006~2007년 리츠의 주가는 치솟았다.

이 가운데 사모펀드와 기관투자가들이 1340억 달러의 순매수를 기록했다. 반면 퍼블릭 리츠는 그들이 부동산을 매입한 것보다 더 많은 940억달러의 순매도를 기록했다.

전문가들 대부분은 부동산 거품이 꺼진 1990년대 초 상황처럼 의미심장한 변화가 나타날 것으로 예상하고 있다. 당시 많은 부동산 개발업체들은 파산을 피하기 위해 정부 산하로 편입되거나 일부는 리츠로 피신했다.

이후 민영화된 에퀴티 오피스 프로퍼티즈와 아파트 대기업 아크스톤 스미스 트러스트를 포함한 공공 부동산 임대업체들은 현재 부채 청산에 나서고, 리츠 투자를 위한 레버리지를 낮추는 등 투명성을 강화에 나서고 있다.

하지만 리츠 시장이 안심할 정도로 회복된 것은 아니다. 리츠는 2007년 2월 고점 대비 75% 하락했고 여전히 고전하고 있다. 또한 리츠 주가를 좌우하는 상업 부동산 시장이 언제 회복될지는 아무도 모른다. 따라서 많은 투자자들을 불안에 떨며 리츠 주가에 촉각을 곤두세우고 있다.

그럼에도 대부분은 지금이 공기업들이 부동산 투자를 통해 자금을 조달하는데 최상의 시기라는데 이의를 제기하지 않는다. 심지어 펀드 운영 수익과 수수료로 먹고사는 사모펀드들조차 연금기금과 다른 기관투자자들로부터 부동산 매입이나 부동산 업체 완전 인수 등에 자금을 투자하고 있다.

부동산 사모펀드 스타우드 캐피털은 최근 공개시장에서 부실채권 매입 규모를 8억1000만달러 늘리고 다른 사모펀드들도 이 움직임에 동참할 것으로 알려졌다.

시카고 소재 부동산 사모펀드인 그린 커트 파트너스의 랜디 로위 CEO는 "전략이나 투자대상을 다양화하는 등 더 나은 처방이 있을 것"이라며 "가만히 있는 것보다는 나을 것"이라고 말했다.

배수경 기자 sue6870@asiae.co.kr