[뉴스속 용어]재건축 첫 관문 '안전진단'은?

D·E등급 받아야 재건축 허가
안전 직결된 '구조 안전성' 평가 핵심

서울 아파트 전경 / 사진=연합뉴스

[아시아경제 임주형 기자] 국내 주택 재건축 사업의 '3대 규제' 중 하나로 손꼽히는 안전진단은 구조물 안전성을 평가하는 제도다. 안전진단에서 낮은 등급을 받은 건물만 재건축 사업이 가능하다. 안전진단은 과거 지방자치단체별로 재량껏 심사하다가 참여정부 들어 국가 단위의 제도로 만들어졌다.

재건축 사업 첫 단계

현행 주택법상 재건축이 가능한 연한은 30년이다. 그러나 연한을 채웠다고 바로 재건축을 진행할 수 있는 것은 아니다. 재건축 사업의 타당성을 증명할 여러 심사를 통과해야 한다. 그 중 첫 번째 관문이 안전진단이다.

서울 여의도에서 가장 오래된 아파트인 시범아파트 / 사진=연합뉴스

안전진단을 받은 건물은 점수에 따라 등급을 부여받는다. 총 100점 만점에 55점 이상은 A~C 등급으로 재건축은 불허되며 유지보수 사업만 가능하다. 30~55점 사이는 D등급으로 각 지자체장의 재량하에 재건축 사업 추진 가능한 '조건부 재건축', 30점 미만 E등급은 '재건축' 판정을 받는다. 즉, 재건축하려는 주택은 D등급 이하를 받아야 하는 셈이다.

과거 주택 규제가 미발달한 시기엔 안전진단도 지자체의 재량권이 컸다. 그러나 참여정부 시절인 2003년 국가 단위의 공통 안전진단이 처음 도입된 후 지금까지 이어지고 있다.

건물 안전 직결된 '구조 안전성' 심사, 정권 따라 배점 달라져

그렇다면 현행 안전진단은 구체적으로 어떻게 재건축 적격 여부를 심사할까. 크게 ▲구조 안전성 ▲주거 환경 ▲건축 마감 및 설후 노후도 ▲비용 편익을 심사한다.

구조 안전성은 건물의 내구성을 따지며 주거 환경은 주차 공간·층간 소음·일조량 등을 평가한다. 건축 마감은 지붕, 외벽, 난방 등 주택의 외부나 내부 시설의 노후도를 본다. 마지막으로 비용 편익은 개·보수 비용과 재건축 비용을 비교해 사업의 타당성을 따진다. 각 심사 항목의 배점 가중치는 정권에 따라 들쭉날쭉했다. 특히 주거지 안전과 직결돼 가장 까다로운 '구조 안전성' 항목의 배점은 큰 변화를 겪었다.

2006년까지 구조 안전성은 전체 배점 중 50%를 차지해 가장 중요한 항목이었다. 그러나 2009년 이명박 정부 때 40%로 감소했고, 박근혜 정부인 2015년에는 20%로 반토막 났다. 그만큼 주거환경, 주택 설비 노후화 여부 등 다른 항목의 비중이 커졌다. 반면 문재인 정부는 2018년 구조 안전성 비중을 다시 50%로 끌어 올렸다.

임주형 기자 skepped@asiae.co.kr